راسخ : مسکن موتور محرکه اقتصاد است و بالغ بر ۳۰۰ تا ۴۰۰ شغل را می­ توانیم با مسکن به حرکت در آوریم. وقتی در حوزه مسکن رونق ایجاد می­شود، این رونق مستقیم و غیرمستقیم به خیلی از حوزه ها تسری می­یابد. برنامه های متعددی تاکنون پخش کرده­ایم که هنوز به دلیل اصلی کم رونقی نرسیده ­ایم. در این سه تا چهار دهه از این شاخه به آن شاخه پریده­ ایم و فکر کرده ایم به درمان رسیده ایم. اخیراً می­ گویند؛ باید مسکن ارزان تولید کنیم. سؤال اینجاست؛ اگر شاعبه مسکن مهر در ذهن متبادر نشود، مسکن ارزان یعنی چه؟! دیگر این که تولید کننده با وامی که دریافت می­کند، چه کاری می­تواند انجام دهد که خریدار (مصرف­ کننده) نمی­ تواند انجام دهد؟!

خسروی: من همیشه گفته ام که ۱۰۴ شغل کلیدی که هر کدام چندین شاخه را شامل می­شود، متأثر از مسکن است. موتور محرکه تمام کارخانه­ ها، مسکن و ساخت و ساز است و اگر موتور مسکن راه بیفتد، بسیاری از شاخه های اقتصادی به آن وابسته هستند و حرکت می­کنند.

آن چه مسلم است، اولین موضوع مهم در این عرصه، خانه­ های خالی است. آمارهایی هم در این خصوص داده­ اند تا ۵/۲ میلیون واحد خانه خالی! یک خانواده با اقتصاد متوسط اگر خانه­ ای را خریداری کند، نمی­ گذارد که این واحد خالی بماند و از آن استفاده می­کند. ما خانه­ هایی را می­ بینیم که در چندین طبقه با استفاده از تسهیلات بانکی ساخته شده و خالی است. پس از مدتی با ارزش افزوده­ ای که برای ملک ایجاد شده، صاحب ملک از بانک دیگری وام گرفته و قبلی را تسویه کرده و این صرفاً جابجایی وام ها است.

ما متراکم ترین و پر جمعیت ترین جمعیت کره خاکی را در چین داریم. رونق ساخت و ساز علی­ الخصوص در شهرهای اقماری و زمین­ های خالی درچین زیاد است و سیاست­ گذاران دلیل آن را سرمایه­ گذاری برای آینده عنوان می کنند! ساخت مسکن ارزان دارای ابهام است و به قول معروف هر چه پول بدهی آش می خوری! این که ما ارزان قیمت درآوریم و از مصالح بزنیم غلط است. ما باید تسهیلات را برای سازندگان و انبوه­ سازان فراهم کنیم. ما تجربه ای را که در ساخت مسکن مهر توسط انبوه سازان به دست آوردیم نباید بایکوت می­ کردیم. بلکه باید با رفع اشکلات آن را تقویت می­ کردیم تا به هدف برسیم.

انبوه­ سازی در کشورهای دیگر بسیار تشویق می­ شود و من به شخصاً دیدم کسی که ۵ طبقه ساختمان را ساخته بود، توسط شهردار و مقامات محلی در حضور خانواده انبوه ساز مورد تشویق قرارگرفت. این فرهنگ باید درکشور ما رونق یابد.

در این مسیر، ما اگر می­ خواهیم وام بدهیم، وام را باید به سازنده ها بدهیم. این باعث می شود خریدار از سردرگمی در گرفتن وام و ضامن و … رهایی یابد.

راسخ: به غیر از مسکن یکمی ها، سایر متقاضیان (چه انبوه ساز و چه یک سازنده جزء) تسهیلات را با همان نرخ ۱۸ درصد به بالا می­ گیرند. آیا تفاوتی بین خریداران مسکن و تولیدکنندگان مسکن در وامی که دریافت می­کنند هست یا نه؟ آیا راه ایجاد رونق در بازار مسکن همین است که به جای خریدار مسکن به تولیدکننده مسکن وام بدهیم؟

بُغُزیان: ما اگر بخواهیم رکورد موجود دربازار مسکن را حل­ کنیم، نخست باید ببینم این رکورد از کجا شروع شده است؟ ما رکود حاصل از افزایش هزینه­ های ساخت مسکن را داریم، نه رکود ناشی از تقاضای مسکن! ما اگر افزایش تقاضای مسکن را داشتیم، الان شاهد رکود نبودیم. وقتی رغبتی برای تولید مسکن وجود ندارد، معلوم است که رکود در بخش هزینه­ های مسکن است. ما باید هزینه ساخت مسکن را کاهش دهیم تا مسکن از رکود خارج شود.

با شرایط موجود، متقاضی قدرت استفاده از وام را ندارد و متقاضی خرید مسکن نیست. وام و تسهیلات ارزان قیمت باید در اختیار تولیدکننده باشد. البته پیش شرط این فرضیه آن است که قیمت مسکن باید کاهش یابد و این وام به سرنوشت دلارهای ۴۲۰۰ تومانی تبدیل نشود!

راسخ: صحبت بر سر دادن وام ارزان قیمت به تولیدکننده نیست. چون بانک یک بنگاه اقتصادی است و هزینه پول در کشور ما بالا است. لذا؛ بانک وام ارزان نمی­ دهد. مگر این که دولت مثلاً انحصاراً وام ارزان قیمت را به بانک مسکن بدهد و آن هم مستلزم این است که منابع آن در بودجه دیده شده باشد. حال آنکه این منابع دیده نشده است. یعنی ما نه می­ توانیم تسهیلات تکلیفی و نه وجوه اداره شده به بانک بدهیم! صحبت بر سر این است که آیا مکانیسم باید از حوزه تقاضا به حوزه تولید و عرضه تغییر کند؟ و اگر قرار است این اتفاق بیفتد چگونه ممکن است مسکن ارزان شود؟

بُغُزیان: اگر قرار باشد یکی از دو سمت عرضه و تقاضا را انتخاب کنیم، باید قسمت عرضه تقویت شود. بخش عرضه با دریافت تسهیلات می­ تواند مشکل کمبود نقدینگی را تأمین کند.

راسخ: اگر من به عنوان عرضه­ کننده تسهیلات را بگیرم و مسکن را احتکار کنم، بخش تقاضا چطور می­تواند از مسکن ارزان برخوردار شود؟

بُغُزیان: مکانیزم­ های مختلفی داریم. سازنده می­ تواند تسهیلات را بگیرد و مسکن را بخواباند و با جابجایی وام تسهیلات مسکن را برای فروش قیمت بیشتر نگه دارد. در اینجا مکانیزم مالیات باید به کمک بیاید.

راسخ: پس صرف دادن وام به بخش عرضه، نمی­ توانیم طرح مسکن ارزان را پیاده کنیم. بلکه باید ساز و کارهای دیگر را هم پیاده کنیم.

بُغُزیان: سازنده وقتی بتواند تسهیلات را دریافت کند، علی­ الخصوص در بخش انبوه­ سازی، مصالح انبوه را با قیمت مناسب تهیه می­ کند و طبیعتاً قیمت تمام شده کاهش پیدا می کند. ولی من در کشورمان به غیر از تجربه مسکن مهر تجربه دیگری را نمی­ بینم که هزینه انبوه سازی را پایین آمده باشد. مخصوصاً در شهرهای بزرگ. لیکن؛ برای جلوگیری از احتکار مسکن، راهی به غیر از مکانیزم­ های تنبیهی وجود ندارد.

راسخ: اگر قرار باشد به غیر از دادن تسهیلات به سمت عرضه یاتولید، سازوکارهای دیگری مثل؛ «مالیات بر عایدی حاصل از سرمایه مسکن»، یا «مالیات بر خانه­ های خالی» یا مکانیزم­ های دیگری که می­تواند جلوی سفته بازی و سوداگری را بگیرد، ما با یک مشکل دیگری مواجه­ ایم و آن کاهش درآمد ما از نفت است. هر وقت درآمدهای حاصل از فروش نفت ما افزایش یافته است، این درآمد به حوزه های مختلف اقتصاد تزریق می­شود، از جمله مسکن و این حوزه هم رونق پیدا می­کند. آیا ریشه این رکود را در این نوسانات قیمت نقت می­ دانید یا خیر؟ اگر دلیل را این می­ دانید، آیا فکر می­ کنید با دادن تسهیلات مصرف­کننده به تولیدکننده می­ توانیم مسکن را از رکود خارج کنیم؟

خسروی: لازم است اینجا یک تذکر بدهم. آن ها که هم سن من هستند حلبی­ آبادها و کپرنشین­ ها را یادشان است و امروز با زحماتی که کشیده شده این مشکل بر طرف شده است. حضرت علی (ع) می­ فرمایند؛ حرف­ه ای حکیمانه را بشنوید، هرچند از قوم ضلال باشند. ما می بینیم در کشورهای دیگر ۸۰ درصد قیمت کارشناسی داخلی را به خریدار وام می دهند. ما در ایران می­ گوییم ۸۰ درصد را نمی­ توانیم به خریدار وام بدهیم. تسهیلات را به سازنده بدهیم که می­ بایست در قالب مکانیزم باشد و باعث گرانی مسکن نشود و روش آن این است که اگر قیمت تمام شده را آنالیز کنیم، سود وام دریافتی سازنده را هم محاسبه کنیم و با سود واقعی و منطقی، قیمت نهایی را مشخص کنیم. قبلاً سازنده­ ها ۳۰ درصد سود می بردند و بیشتر از هر چیز لذت ساخت را داشتند. الآن اینطور نیست. اغلب سازندگان پس از ساخت، منتظر جهش قیمتی هستند.

راسخ: الآن دادن تسهیلات به تولیدکننده که منتظر جهش قیمت است، چه کمکی به ساخت مسکن ارزان می­کند؟

خسروی: در برهه­ ای از زمان با رعایت مکانیزم­ هایی، سازنده نمی­ توانست مسکن را نگه دارد. زیرا در یک بازه زمانی معین می­ بایست برای واحدهای ساخته شده به بانک مشتری معرفی می­ کرد وگرنه جرایم سنگینی داشت. تا جایی که حتی خود ساختمان را گاهی می بلعید.

راسخ: واقعیت مطلب این است که دادن وام به تولیدکننده ممکن است به تولید کمک کند. اما الزاماً رونق تولید به معنای رونق بازار نیست. یعنی ممکن است تولید صورت بگیرد، اما کسی خریدار آن نباشد. برخی کارشناسان می گویند به جای مکانیزم های پیچیده و غیر قابل اجرای حمایت از تولیدکننده و دادن وام برای خرید ملک، مکانیزم دیگری توسط دولت و شهرداری­ ها پیاده شود و آن به این صورت است که به جای دادن تسهیلات برای خرید ملک، تسهیلات برای اجاره ملک داده شود. یعنی با ساخت انبوه واحدهای استیجاری، دولت و یا شهرداری­ ها سازنده باشند و ملک را برای ۳ یا ۴ سال به اشخاصی اجاره بدهند و تا ۲۵ درصد از حقوق فرد را بابت اجاره بها مطالبه کنند. حال اگر واحد لوکس­تر بود،۳۰ تا ۴۰ درصد درآمد را بابت اجاره اخذ کنند. لذا؛ رویکرد دادن وام و تسهیلات از سمت خریدار به سمت اجاره میل پیدا می­کند.

بُغُزیان: سؤال خوبی است الآن شاید کسی را نداریم که زیریک سقف زندگی نکند. بالاخره یا مالک است یا مستأجر.

درسایرکشورها ولع مالک بودن را حذف کرده­ اند. چون در درازمدت، مالک بودن و مستأجر بودن یک هزینه را به فرد تحمیل می­ کند. حتی بعضاً برخی هزینه­ ها از سمت مستأجر کم شده و به مالک منتقل می­ شود. لذا؛ آنجا شاهد تخریب باغ و جنگل­ ها و ساخت برج به جای آن­ها نیستیم. من موافقم که تشویق مالک شدن باید کاهش یابد. چون تاکنون مشکل حل نشده است. نه زمین مجانی و نه وام و تسهیلات نتوانسته باعث کاهش قیمت مسکن شود.

من معتقدم بحث ما امروز باید این باشد که آیا ما باید به سمت تقاضا گام برداریم و رکود را کم کنیم و یا به سمت عرضه؟ من می می­گویم به سمت عرضه. هزینه ساخت مسکن باید بازنگری شود که در ایران چرا بالاست؟ آیا به خاطر تکنولوژی است؟ یا به خاطر دیر تمام شدن پروژه؟ و یا سایر موارد. چیزی که در کانادا و امریکا رایج است یک واحد ۲۰۰۰ متری، سه ماهه ساخته می­ شود. در حالی که در ایران یک سازه فلزی و یا بتنی، یک سال طول می کشد. این خواب سرمایه را بیشتر می­ کند و باعث طولانی­ تر شدن روند صاحب خانه شدن فرد است. این خود باعث گران­ تر شدن قیمت تمام شده می­شود و بعضاً هم خانه­ ها را برای بالا رفتن قیمت آن احتکار می­کنند.

قبلاً یک راه سنتی این بود که خانه­ هایی که ساخت آن­ها تمام می­ شد، روی شیشه­ های آن به صورت ضربدری گچ می­ کشیدند که به معنای آماده فروش است. حالا پرده می­ کشند و نمی­ شود با یک نگاه آن­ها را تشخیص داد و یا در بنگاه های املاک فایل­ کرد. قبلاً من بررسی­ کرده­ ام دریک دوره ای بیش از۶۰ درصد خانه های ساخته شده برای فروش به بنگاه ها عرضه نمی­ شد و این نشان می دهد نظام مالیاتی ما اشکال دارد و برای ورود به این مقوله، مقاومت می­ شود.

راسخ: آقای دکتر بُغُزیان اشاره کردند که ما مسکن را تولید می­ کنیم، اما ارزان نمی­ شود آیا با دادن تسهیلات به تولیدکنندگان قیمت مسکن ارزان می­ شود؟ قاعدتاً نباید این اتفاق بیفتد چون با همان ساز وکاری که وام را به مصرف­ کننده می­ دادند، حالا به تولیدکننده می­ خواهند بدهند. البته در این میان رانت­ هایی هم ایجاد شد و کسانی سوء استفاده­ هایی هم کردند. با این مکانیزم نیز مسکن ارزان نمی­ شود، مگر اینکه با فناوری­ هایی خاص تولید کنیم یا زمین را ارزان کنیم (مثل؛ مسکن مهر). چرا تولید مسکن برای ما ارزان تمام نمی­ شود و آیا اگر به عرضه­ کننده تسهیلات بدهیم، بهتر است تا به خریدار؟

محتشم: اگر تسهیلات به متقاضی داده نشود، متقاضی توان خرید ندارد. چون در سالیان اخیر، وضع معیشتی مردم طوری نبوده است که مردم پس انداز لازم برای خرید مسکن داشته باشند. حتی اگر درآمد سرانه ملی هم بالا برود، چون خریدار هزینه قابل ملاحظه­ ای را برای خرید مسکن می­ بایست متقبل شود، (مثل همه جای دنیا) به همین دلیل است که در برخی کشورها گاهی تا۹۰ درصد قیمت ملک را وام به خریدار پرداخت می­کنند.

معتقدم در کشور ما، هم به خریدار و هم به سازنده این وام باید پرداخت شود. مصداق آن هم که الآن در کشور وجود دارد، بافت­ های فرسوده است که وام را هم به سازنده و هم به خریدار پرداخت می­کنند. منطقی هم همین است که در واقع دو طرف را تقویت کنند تا بتوانند سازنده را تقویت کنند و هم خریدار افزایش یابد.

راسخ: یک اشکال در این مکانیزم وجود دارد و آن این که وفق قانون ما مکلف هستیم سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی فرسوده را بازسازی کنیم . نیاز ما در طی سال، ۱ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در سطح کشور است. لذا؛ سالانه ساخت ۱ میلیون واحد را کم داریم. آیا با این خبر که شما دادید، کمکی به رونق ساخت و ساز در کشور می کند؟

محتشم: طبق نظر وزارت راه و شهرسای ما باید سالی ۱ میلیون واحد بسازیم تا طی ۷ یا ۸ سال به نقطه سر به سر برسیم.

راسخ: این به معنی سنگ بزرگ علامت نزدن است!

محتشم: ما چه قبل از انقلاب و چه بعد از انقلاب هیچ وقت پاسخگوی تمامی نیاز به مسکن جامعه نبودیم. به همین دلیل مسکن بهترین کالا برای سرمایه گذاری و حفظ سرمایه به حساب می آید. این وظیفه دولت است که برنامه ریزی کلان در سطح کشور انجام داده تا بتواند سازوکار ساخت ۱ میلیون واحد در سطح کشور را سالانه به وجود بیاورد. هم سازنده داریم و هم مصالح. صرفاً بخش ناچیزی باید از خارج از کشور وارد شود. لیکن؛ اراده ای که بخواهد این امر محقق شود، تاکنون مشاهده نشده است. ۱۰۰ هزار واحدی که شما اشاره کردید، کل ساخت و ساز کشور نیست. برای بافت های فرسوده ۱۰۰ هزار واحد، ۲۰۰ هزار واحد در شهرهای جدید و ۱۰۰ هزار واحد در مناطق روستایی. همین میزان هم اگر اجرایی بشود، می بایست به فال نیک بگیریم که ممکن است محقق نشود.

در کشور ما بالغ بر ۹۵ درصد ساخت و ساز در اختیار بخش خصوصی است. لذا؛ بخش خصوصی تقریباً در هر شرایطی کار خود را از پیش می برد. اگر قیمت مسکن بالاست، نه به دلیل این است که سازنده قیمت را بالا می برد، خیر. به دلیل بالا بودن سطح هزینه ها و کالاها در سطح کشور است. بخش بسیار مهم بالا بودن مسکن هم متعلق به زمین است که با توجه به مناطق مختلف شهری، مبلغ آن متفاوت است. شاید ۶۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی را زمین تشکیل می دهد.

راسخ: یک بخش از مخالفت آقای محتشم با آقای بُغُزیان در این است که دولت علاوه بر تولیدکننده، به مصرف کننده هم باید تسهیلات بدهد و حتی مژده دادند که در بافت های فرسوده این مکانیزم هست. اولاً متوجه نشدم این مژده برای چه بود؟ مخالفت های مشخص شما با صحبت های دکتر بُغُزیان در چیست؟

محتشم: من با بخش مالیات بر خانه های خالی مشکل دارم. مگر می شود سازنده در شرایط عادی و معمول بسازد و نفروشد؟ طبیعی است در دوران رکود، فروشنده برای فروش مقاومت می کند. چون ممکن است قیمت تمام شده خود را نیز به دست نیاورد.

نکته دیگر این که طول دوره ساخت طولانی است. به دلیل این که صنعتی سازی و ساخت فناورانه هم اکنون فقط ۲۰ درصد ساخت و ساز کشور را به خود اختصاص داده است. این مستلزم ورود تکنولوژی و کارخانجات ساخت تجهیزات قطعات ساختمان سازی است.

راسخ: چرا نرسیدیم آقای محتشم؟!

محتشم: دلیلش این است که دولت از نظر تأمین مالی به آن درجه ای که بتواند تولید کنندگان را برای واردات چنین تکنولوژی ای حمایت کند نرسیده است. همچنین؛ اغلب سازندگان، سرمایه کلان در اختیار ندارند که تسریع در ساخت وساز صورت پذیرد. وگرنه هر سازنده ای علاقه مند است که سرمایه اش بیشتر به جریان بیفتد و از این گردش مالی استفاده کند.

بغزیان: میهمانان شما کمابیش به حوزه ساخت و ساز اشراف خوبی دارند. وقتی ما می گوییم ارزان سازی، مراد ما با واژه مصطلح «بساز و بنداز» متفاوت است. در واقع مصالحی به کار گرفته شود که در عین حال که مقاومت آن بسیار بالاست، قیمت آن ارزان تر هست.

چیزی که من به آن معتقدم، این است که مسکن در ایران یک ویژگی نسبت به سایر کشورها دارد و آن این که علی رغم این که سازنده ها از طرف دولت حمایت می شوند، وام دریافت می کنند و متقاضی نیز وام می گیرد، ولی چیزی که مشهود است، مسکن عرضه نمی شود. کجای دنیا مسکن را می سازند و نگه می دارند؟ تنها ابزاری که برای دولت باقی می ماند، بستن مالیات سنگین به املاک خالی است. این امر کاملاً طبیعی است که دولت ها برای پوشش هزینه ها باید درآمد کسب کنند و این گونه مالیات ها عرضه را بیشتر می کند. البته ما یک مورد را مسکوت باقی گذاشتیم و آن نرخ متغیر هم اکنون شاهد و ناظر این قضیه هست و سکوت کرده است، سود بهره بانکی است که چر این قدر بالاست؟

کشورهایی که توانسته اند مشکل مسکن خود را حل کنند، هیچ وقت با سود بالا مواجه نیستد. وقتی در سایر کشورها ۸۰ درصد نرخ مسکن را وام می دهند، خریدار مطمئن است که این پروژه با سود یک و خرده ای درصد باید بازپرداخت کند. نه اینکه بعد از ۵ سال این مبلغ چند برابر شود.

راسخ: آیا منظور شما این است که باید سرمایه ارزان به سمت مسکن هدایت شود؟

بُغُزیان: ما باید نرخ سود بانکی را کاهش دهیم که البته آن هم دلیل دارد و آن نرخ تورم است. وقتی نرخ تورم جلوتر از سود بانکی می افتد، مسلماً بانک ها نمی توانند تسهیلات ارزان قیمت به متقاضی بدهند. کشورهایی در این راه موفق هستند که نرخ سود بانکی آنها پایین است. البته توجیه غلطی هم که رواج یافته، این است که هر فعالیت اقتصادی باید به اندازه بانک سود بدهد وگرنه سرمایه را می بریم در بانک می گذاریم!

محتشم: سیستم اقتصادی تا درست نشود، حق هرکسی است که این کار را بکند. سرمایه­ گذار می­گوید: من زحمت بکشم، کارگر بگذارم، دستگاه وارد کنم، ریسک کنم، ولی به اندازه سود بانکی بهره مند نشوم؟ این حق سرمایه گذار است. دولت باید سیستم تورمی را درست مدیریت کند تا سود بانکی هم پایین بیاید.

این موضوع هم که سازنده ساختمان ساخته باشد و نفروشد، اصلاً چنین چیزی نداریم. در زمان رکود وقتی مردم قصد خرید ندارند، برای خرید مراجعه نمی کنند. اگر شرایط برای خریدار فراهم شود، ایشان برای تأمین واحد خود اقدام می­کند.

راسخ: مباحثی که آقای مهندس محتشم می گویند به شاخص های کلان اقتصادی بر می گردد. در این وضعیت تورمی، ما نمی توانیم سود بانکی را کم کنیم. چون نرخ تورم و هزینه پول بالاست. در چنین شرایطی، سازنده توقع دارد از ابزارهایی سود ببرد که جبران هزینه های خودش را بکند. آقای دکتر بُغُزیان منتقد این شیوه است. آیا در شرایط موجود اقتصادی امکان اجرایی کردن پیشنهاد آقای دکتر بُغُزیان  هست ؟

خسروی: این نیست که ما بگوییم نمی شود. باید روی آن فکر کرد. پیرو صحبت آقای مهندس محتشم، ما اول باید صنعتی سازی کنیم و دولت باید در این زمینه کمک کند. شرایط باید طوری فراهم شود که سرمایه راکد نماند و تورم روی قیمت عرضه اثر بگذارد. ما وام می دهیم ولی به معنای واقعی این دام است و وام به معنای واقعی نیست. وام را اگر دو قسط آن را ندادی، بانک قدرت فروش ملک و یا واگذاری وام به شخص دیگری را داشته باشد. پس؛ قانون وام را باید یک نگرشی به آن داشته باشیم.

بُغُزیان: بخش های مختلف اقتصادی یک سیستم است. ما نمی توانیم مسکن را در کنار خودرو و سایر مؤلفه های اقتصادی نبینیم. بحث همان شاخص های کلان اقتصادی است که اشاره شد. موضوعی را برای چالشی کردن بحث مطرح می کنم. ما می گوئیم سرمایه دار به اندازه نرخ تورم باید به سرمایه اش اضافه شود. صاحب ملک هم همینطور، صاحب مصالح هم همینطور، کسی که در این چرخه مغفول می ماند، کارگر است! اگر حقوق کارگر هم مطابق تورم افزایش یابد، این چرخه کامل می شود. یعنی کارگر هم بگوید؛ به دلیل عدم تطابق حقوق با نرخ تورم من هم در منزل بنشیم! اما به دلیل سیستم بیمار اقتصادی، کارگر توان این کار را ندارد! راهکار هم توسعه تکنولوژی، بلا اثر کردن سود بانکی در ساخت مسکن و مالیات های دولتی است.

راسخ: اگر واقعی تر به شرایط نگاه کنیم می بینیم ما در شرایط تحریم اقتصادی هستیم. دولت برای تأمین نیازهای اولیه و ضروری دچار چالش است. در چنین شرایطی انتظار از دولت که به واردات فناوری کمک کند، آیا انتظار بیش از حد معمول نیست؟

بُغُزیان: ما نباید دائم ازدولت بخواهیم. دولت باید حاکمیت خود را حفظ کند. کمی چابک سازی کند و خودش وارد کننده نشود. دولت باید تسهیل­ تر و هموارکننده راه باشد. حداکثر با بخش خصوصی مشارکت کند. وگرنه دولت نباید دست به جبیب ببرد.

راسخ: آیا بخش خصوصی ما در این شرایط رکودی برایش می صرفد که در زمینه واردات فناوری سرمایه گذاری کند؟ آقای محتشم اگر نقطه نظری در خصوص دیدگاه های آقای دکتر بُغُزیان هست بفرمایید.

محتشم: آقای بُغُزیان دیدگاه های کلان را مطرح می کنند و جنبه ایده آلی دارد. من در شرایط تحریم موجود پیشنهادم این است که این تصمیم که اخیراً وزارت راه وشهرسازی گرفته است، تصمیم خوبی است. اما جناب آقای وزیر باید از بدنه وزارت بخواهد برای پیشبرد این تصمیم جذابیت های لازم را ایجاد کنند تا تولیدکنندگان تمایل بیشتری برای ورود به این حوزه پیدا کنند. وامی را هم به سازندگان اختصاص دادند که قرار است بخشی از یارانه را دولت بدهد و سازنده اول پرداخت کند و بعد به ایشان برگردانند. چنانچه این وام از ابتدا در اختیار سازنده قرار گیرد و تا زمان فروش از وی نگیرند، یک مقدار تسهیل ایجاد می کند.

در شرایط موجود اگر دولت موانع محدود کننده تولید مسکن را از سر راه سازندگان بردارد و موارد تشویقی را زیادتر کند و از طریق شورای عالی معماری و شهرسازی مکان یابی ساخت شهرک ها را مورد تجزیه و تحلیل قرار دهند و در کلان شهرها، مکان هایی را انخاب نکنند که مشتری نداشته باشد، سپس ساخت واحدهای با متراژ کم را رونق بدهند.

راسخ: آیا مکانیزم های اداری، قانونی و بانکی این اجازه را به ما می دهد که وام را هم در اختیار سازنده و هم در اختیار خریدار قرار دهیم ؟ اگر برای بافت های فرسوده این کار را می کنیم ، چرا تاکنون انجام نداده ایم؟

خسروی: بستگی به امکانات و اقتصاد دولت دارد. اگر دستش باز باشد چه بهتر که به هر دو سو وام بدهد. قطعاً دولت باید سرمایه گذار را به بازی بگیرد. هر کجا دولت سرمایه گذار را به بازی گرفته است، هم خودش سود برده و هم مردم. دولت باید سرمایه گذار را تکریم کند و به او احترام بگذارد تا بتواند برای مردم از سرمایه او استفاده ببرد و در نهایت ما باید صنعتی سازی کنیم.

راسخ: ما در شرایطی هستیم که نمی توانیم تسهیلات تکلیفی ارزان به سازندگان بدهیم و از ایشان بخواهیم که مسکن ارزان در اختیار مردم قرار دهند. تسهیلاتی در بافت های فرسوده عرضه می شود، اما تعداد قابل توجهی مسکن در این حوزه ساخته  نمی شود. چون منابع محدود است. از طرفی، نمی توانیم صنعتی سازی کنیم، چون امکان آن را نداریم و سرمایه گذار انگیزه واردات آن را ندارد. به هر حال نظر جناب عالی در خصوص واگذاری تسهیلات به مصرف کننده یا تولید کننده و یا هر دو چیست ؟

مهاجر: ما درگیر معماهایی هستیم که هیچ وقت درصدد حل کردن آن ها نیسیتم و دائما آن ها را پیچیده تر می کنیم. یکی از معماها این است که چرا دولت باید برای ساخت مسکن وام بدهد و هزینه کند؟ اگر چنین تکلیفی برایش قائل شویم، خودش هم می­سازد. ما این همه سرمایه­ های سرگردان بین مردم داریم. چرا انبوه سازان و سازندگان مسکن به سمت آنها نمی روند؟

راسخ: برابر اصل ۴۴ قانون اساسی، دولت از سرمایه گذاری در برخی حوزه ها منع شده است و قانوناً اجازه سرمایه گذاری ندارد.

مهاجر: به هر حال، فشارهای درونی و بیرونی دولت را به این سمت و سو می­ کشاند و نتیجه آن ساخت چندین واحد است که یا فروش نمی روند و متقاضی ندارند و یا سازنده به دلیل ارزش افزوده، حاضر به فروش آن به متقاضیان نیست. چون ساز و کار مالیاتی و بازدارنده ای مانع ایشان نیست.

مردم در شرایط موجود، قدرت خرید خانه را مطلقاً ندارند. مگر این که ما بتوانیم به مردم قدرت خرید بدهیم. این کار با تزریق پول و وام امکان پذیر نیست و باید قیمت تمام شده پایین بیاید تا مردم وسع خرید پیدا کنند. ما قیمت مسکن را آن قدر بالا بردیم که کارمندان، کارگران، کسبه و کسانی که یک کاسبی معمولی و متوسط دارند وسعشان برای خرید نمی رسد. لذا ؛ دیگر دنبال خرید مسکن نیستند. ما الآن بزرگترین مشکلمان اجاره نشینی است. ما در هیچ شرایطی اجاره نشینی را حمایت نکرده ایم. نه برای کسانی که خانه ای اجاره ای می سازند و نه برای کسانی که اجاره می دهند و نه برای مستأجرین. اگر بلد نیسیتم، چرا سراغ بقیه نمی رویم؟ چرا آلمان ۸۰ میلیونی، به رغم بالا رفتن قیمت خرید مسکن، اما در نرخ اجاره اثری نداشته است؟ در سیستم آلمان افزایش ها سالانه حداکثر ۲ درصد است. آن هم با اجازه مراجع قضایی! حال اگر مستأجری بخواهد صاحب خانه شود، شرایط برایش سخت است. اما کارمزد وام های دریافتی برای خرید مسکن در آلمان بیش از ۳ الی ۴ درصد نیست. وقتی توصیه می شود که هم به سازنده و هم به خریدار وام پرداخت شود، بهره هر دو وام را باید مصرف کننده بدهد. یعنی قیمت تمام شده مسکن باز هم بالا می رود.

از طرف دیگر حتی اگر دولت بخواهد وام مسکن را ۴ برابر کند، با این نرخ بهره و تورم مگر مصرف کننده می تواند اقساطش را پرداخت کند؟ حتی با بهره نازل هم نمی تواند اقساط را پرداخت کند. زیرا اکثریت جامعه الآن حقوق زیر ۲ میلیون تومان دارند. پیشنهاد من این است که تمام حمایت ها می بایست روی اجاره نشینی متمرکز شود. حتی شهرداری ها برای پرسنل خودشان هم خانه ملکی نسازند و همه برای ساخت خانه های اجاره ای بسیج شوند.

طبق کدوم ضوابط قراردادهای اجاره یک ساله است و چطور مسؤولین فکر می­ کنند مردم می­ توانند هر ساله خانه هایشان را عوض کنند؟ و آیا این عوض کردن خانه ها در صاحبان خانه مشوق افزایش قیمت را ایجاد نمی­ کند؟ در هر قرارداد جدید اجاره شرایط جدید برای افراد مختلف ایجاد می­ شود.

راسخ: الآن خیلی از مسأجرین از شهرهای بزرگ مهاجرت کرده اند. این ساز و کار اجاره را چطوری اجرا کنیم؟

مهاجر: دولت میلیاردها تومان به شهرداری ها کمک می کند. شهرداری ها املاک زیادی در درون شهرها دارند. به جای این که شهرداری ها به فکر فروش این زمین ها باشند، کمک های دولتی در این زمین ها را به ساختمان های استیجاری تبدیل کنند.

راسخ: دولت بودجه حمل ونقل عمومی را به شهرداری ها پرداخت نمی کند! از کجا این پول ها را بیارود و به شهرداری ها بدهد؟

مهاجر: دولت در هر شرایطی به شهرداری ها کمک می کند و این در دریف بودجه های شهرداری ها و دولت قابل استناد است. این کمک ها در هزینه های جاری شهرداری ها هدر می رود. از طرفی مردم سرمایه های میلیاردی زیادی در اختیار دارند که گاهی در ارز و گاهی در سکه آن ها را به جریان می اندازند و گاهی هم احتکار می شود. چرا سازندگان مسکن سراغ این پول ها نمی روند؟ بدین شکل شرکت های بزرگ سرمایه گذاری مسکن شکل می گیرد و همه راغب به سرمایه گذاری در آن می شوند.

راسخ: آقای محتشم بفرمایید که با توضیحات آقای مهاجر سرمایه­ گذاران مسکن علاقه­ ای به ورودیان حوزه دارند؟

محتشم: من با نظرات آقای مهاجر موافق نیستم. با وجودی که مسکن ۱۵ تا ۱۶ درصد بیشتر در اقتصاد کشور سهم ندارد، اما به دلیل وابسته بودن کل صنایع تولیدی به مسکن، از اهمیت ویژه ای برخوردار و بسیار تعیین کننده است. از طرفی طبق همان اصل ۴۴ و ۴۳ قانون اساسی، دولت موظف به تأمین مسکن مردم است، نه بدون وظیفه! ساخت واحدهای استیجاری در شرایط اقتصاد تحریمی فعلی، امکان اجرایی ندارد.

البته طرح مشابهی سالیان قبل به شهرداری دادیم که واحدهای کوچک استیجاری بسازد و ۵۰ درصد را واگذار کند و ۵۰ درصد را در قالب اجاره به شرط تملیک در اختیار مستأجرین قرار دهد. این که صرفاً بخواهیم برای اجاره نشینی هدف گذاری کنیم، خواسته عموم مردم نیست. در اجاره نشینی، هزینه های ثابت ماهانه وجود دارد که مستاجر از آن خلاصی ندارد.

در کشورهای توسعه یافته هم سیاست اجاره نشینی هدف نیست. بلکه وسیله ای برای تسهیل خانه دار شدن مستأجر از محل پس اندازهای زندگی. این اتفاق در شهرهای بزرگ ما نمی افتد. به دلیل این که متراژهای زیر ۷۰ یا ۸۰ متر نمی توان ساخت. چون باید پارکینگ تأمین کنید. کشورهای توسعه یافته، واحدهای ۸۰ ، ۹۰ و ۱۰۰ متری نمی سازند. ۳۰ الی ۴۰ متر می سازند، پارکینگ هم ندارد و مشاعات آن پایین می­آید و نتیجتاً قیمت تمام شده پایین می­ آید.

قیمت تمام شده را من انبوه ساز بالا نمی برم. هزینه هایی که بابت پول زمین مصالح و خدمات می دهم، یک قیمت تمام شده را روی دست من باقی می گذارد. یک سود متعارف روی آن می­ کشم ( مثل همه شغل های دیگر). اگر کسی خانه اش را نگه می دارد، نمی توانیم او را واردار به فروش کنیم. باید این قدر تولید و عرضه بالا برود که نگهداری مسکن توجیه اقتصادی نداشته باشد.

راسخ: آقای خسروی، آیا با پیشنهاد آقای مهاجر موافق هستید که منابع به جاری فروش بر روی اجاره متمرکز شوند؟

خسروی: ۷۰ درصد کشورهای توسعه یافته مستأجر هستند. در کشور همسایه ما ترکیه، شهرداری ها به کمک تأمین اجتماعی در محله­ ها، خانه ­هایی را برای مسکن یکمی ها ساخته و اجاره می ­دهند. به این شکل صنعت اجاره را بیشتر فعال کرده اند. نظام ما دوست دارد که هر کسی یک سند زیر سرش داشته باشد و این امکان پذیر نیست. شاید مثال میادین میوه و تره بار مثال خوبی باشد که وجود این میادین تنظیم کننده قیمت میوه تره بار در بازار است. اگر ما صنعت اجاره سازی  را در محله ها فعال کنیم، همان می شود ملاک برای سایر ساخت و سازها.

مهاجر: جوان هایی که طی سالیان اخیر ازدواج کرده و با وام بانکی صاحب خانه شدند، کل زندگی خود را دادند و چیزی در بساط ندارند و اغلب به غیر از کار روزانه، شغل دوم هم دارند. شما زندگی را از مردم می­ گیرید که آن ها را صاحب خانه کنید. اگر در دنیار اجاره نشینی رواج دارد، برای این است که شما مجبور نیستید اکثر درآمد خود را به اجاره نشینی بدهید. بلکه یک پنجم حقوق خود را برای اجاره می گذارید و با بقیه ایش می روید تفریح می کنید، خرید می کنید و دنیا را می گردید. ما الآن تلاش می کنیم زوجین به کمک پدر و مادر و بانک صاحب خانه شوند و تا آخر عمر قسط این خانه را بدهند.

راسخ: پیشنهاد عاجل در این شرایط بی ثبات اقتصادی چیست ؟

مهاجر: پیشنهاد عاجل این است که از واحدهای مسکونی مالیات مستغلات بگیرند. سیستم اخذ مالیات از ارزش افزوده ملک در ایران خیلی شفاف و بازدارنده نیست. سیستم ساخت و ساز در کشور و توزیع آن بسیار ناعادلانه و غیرکارشناسی است و نتیجه آن وجود این همه واحد مسکونی خالی در اقصی نقاط کشور است.

محتشم: ما هم با آقای مهاجر در نظام ساخت و ساز و توزیع آن هم عقیده ایم. معتقدیم در مکان های مرفه و درآمد متوسط رو به بالا، به دلیل آلودگی های زیست محیطی و غیره، نباید اجازه ساخت وساز صادر شود. وجود بیش از ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد خالی، نشان از نفروختن سازندگان نیست. توزیع نامناسب ساخت و ساز باعث عدم اقبال خریداران شده است. برخی از آن ها هم که جزو خانه هایی هستند که قدرت خرید افراد کم درآمد به آن نمی رسد.

مهاجر: اگر مسکن مهر و این و احدهای خالی را اجاره می دادیم چه می شد؟ الآن در کنار همه شهرها ما تعدادی آپارتمان و شهرهای جدید داریم که به اشخاص فروختیم. اغلب خودشان ساکن نیستند و افراد دیگر با نرخ بالا باید از آن ها اجاره کنند.

محتشم: می دانید چر این اتفاق افتاده است؟ به دلیل این که مسکن مهر نتوانسته به تعهدات خود عمل کند. مالکان اصلی نتوانستند ملک خود را حفظ کنند و نیمه کاره فروختند به کسانی که سرمایه داشتند و آنها پس از تکمیل اجاره دادند. در کشورهای توسعه یافته به دلیل ثابت در تأمین معیشت و احساس آرامش نسبت به آینده، نیاز به خانه دار شدن را احساس نمی کنند. در کشور ما همه علاقه مند به مالکیت هستند و این فرهنگ باید اصلاح شود. پیشنهادی هم که ما در شهرداری داده بودیم، ناظر بر همین بود که فرهنگ مستأجر نشینی که به سمت صاحب خانه شدن حرکت می کرد، در شهرهای بزرگ رواج یابد.

مهاجر: طی سالیان متمادی، هر چه سخن از مسؤولین مرتبط با ساخت و ساز شنیده ایم، همه در تلاش بوده و هستند تا شرایط خانه دار شدن مردم را تسهیل کنند و هیچ  قانونی در حمایت از مستأجرین تصویب نشده است. بنابر این؛ سر مستأجرین کلاه رفته است. نه می توانند اجاره بدهند و نه می توانند خانه دار شوند. من توجه همه مسؤولین را به حمایت از قشر مستأجر معطوف می کنم.

خسروی: روی خانه های خالی اشاره های زیادی می شود که آمار بسیار غلطی است و روی این آمار غلط برنامه ریزی می کنند و این بسیار اشتباه است. شرع ما این اجازه را نمی دهد که شما بر روی مال مردم قیمت بگذارید. مالکیت در همه ادیان محترم است و در اسلام محترم تر. تنها ساخت وساز فراوان می تواند قیمت را متعادل کند و البته صنعت اجاره سازی را باید فعال کنیم.

پایان