مبلغ عوارض ساخت مسکن در ۲۲ منطقه پایتخت براساس فرمول جدید شهرداری مشخص شد. میانگین عوارض،‌ مترمربعی ۲۳۰ هزار تومان است. هم‌اکنون عوارض ساخت،‌ معادل ۷/ ۱ درصد میانگین قیمت فروش آپارتمان‌ها است. این نسبت در مقایسه با سال ۹۳ که ۳ درصد بود، کاهش یافته است. علت کاهش، آن هم به‌رغم افزایش مبالغ عوارض، «لحاظ نکردن تورم ملکی» در فرمول محاسبه عوارض است. به این ترتیب، همچنان سهم شهر توسط سازنده‌ها به شکل واقعی پرداخت نمی‌شود. عوارض شهرداری می‌تواند با اصلاحاتی، اهرم تنظیم بازار مسکن شود.

میانگین نرخ عوارض ساخت مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران محاسبه شد. مطابق فرمول جدید شهرداری تهران، میانگین نرخ عوارض ساخت وساز برای هر مترمربع واحد مسکونی معادل ۲۳۰ هزار تومان در مناطق مختلف پایتخت است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اگرچه بهمن‌ماه سال گذشته شورای شهر تهران در تصمیمی صحیح برای پرداخت حق شهر و شهروندان، بعد از حداقل ۴ سال بی‌عملی در برابر واقعی‌سازی نرخ عوارض ساخت‌وساز، یک لایحه برای فرمول جدید عوارض ساخت‌وساز در سال ۹۸ به تصویب رساند و بنا بود از ابتدای امسال ملاک عمل تعیین نرخ عوارض ساختمانی در مناطق ۲۲گانه شهر تهران قرار بگیرد اما شهرداری تهران در تصمیمی جدید، لایحه‌ دومی را به شورای‌شهر برای تعدیل بهای عوارض ساختمانی ارسال و نهایتا به تصویب پارلمان محلی پایتخت رساند. میانگین بهای عوارض ساخت‌وساز براساس مصوبه زمستان سال ۹۷، معادل ۱۴۰ درصد نسبت به سال ۹۳ افزایش پیدا می‌کرد؛ اما با تصمیم دوم اعضای شورای شهر تهران در پاسخ مثبت به عقب‌نشینی شهرداری، میانگین بهای عوارض ساختمانی در شهر تهران معادل ۹۰درصد نسبت به سال ۹۳ افزایش پیدا کرد.

این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طی سال ۹۳ تا تیر امسال معادل ۲۲۳درصد افزایش پیدا کرده و از مترمربعی ۴میلیون و ۲۰۰هزار تومان به مترمربعی ۱۳ میلیون و ۶۰۰هزار تومان رسید. بنابراین همچنان میزان رشد عوارض ساخت‌وساز به مراتب کمتر از حاشیه سود خواص ساختمانی از محل رشد قیمت مسکن است؛ به‌طوری ‌که میانگین نرخ عوارض ساخت مسکن در سال ۹۳ مترمربعی ۱۱۹ هزار تومان بوده و هم‌اکنون به مترمربعی ۲۳۰ هزار تومان به‌طور متوسط در شهر تهران رسیده است. براساس این تصمیم، میانگین بهای عوارض ساختمانی برای مناطق یک تا ۸ معادل ۹۹ درصد، برای مناطق ۹ تا ۱۵ معادل ۷۰ درصد و برای مناطق ۱۵ تا ۲۲ معادل ۵۷ درصد نسبت به سال ۹۳ افزایش داشته است.

به این ترتیب اگرچه به‌طور میانگین نرخ عوارض ساخت مسکن در شهر تهران نسبت به سال ۹۳ معادل ۹۰ درصد افزایش یافته اما سهم این نوع عوارض از قیمت فروش مسکن نسبت به سال ۹۳ کمتر است. بررسی‌ها نشان می‌دهد با توجه به آنکه میانگین نرخ عوارض ساختمانی در سال ۹۳ مترمربعی ۱۱۹ هزار تومان بوده، سهم این عوارض از قیمت فروش آپارتمان در پایتخت معادل ۳ درصد بوده است اما در حال‌حاضر با توجه به تورم شکل گرفته در بخش مسکن و با وجود افزایش ۹۰ درصدی نرخ عوارض به‌طور میانگین در مناطق تهران، سهم عوارض ساختمانی از قیمت مسکن معادل ۷/ ۱ درصد است. سهم این عوارض در گران‌ترین منطقه شهر تهران یعنی منطقه یک به ۹/ ۱ درصد و در ارزان‌ترین منطقه پایتخت یعنی منطقه ۱۸ به ۳/ ۱ درصد رسیده است.

محاسبات انجام شده براساس فرمول جدید ارائه شده از سوی شهرداری تهران نشان می‌دهد در حال‌حاضر نرخ ریالی عوارض ساخت مسکن در مناطق جنوب پایتخت به‌طور میانگین مترمربعی ۹۰هزار تومان و در هشت منطقه شمالی تهران به‌طور میانگین مترمربعی ۴۵۰ هزار تومان است. این نرخ در مناطق شمالی شامل منطقه یک، دو و سه که به لحاظ قیمت مسکن بالاترین تورم را طی چند سال گذشته تجربه کرده‌اند به ترتیب متوسط مترمربعی ۶۰۰هزار تومان، ۴۰۰ هزار تومان و ۸۵۰ هزار تومان است.

نرخ ریالی عوارض ساخت در دو منطقه مصرفی شهر تهران یعنی مناطق ۴ و ۵ نیز به‌طور متوسط به مترمربعی ۲۸۰ هزار و ۲۴۰ هزار تومان رسیده است. در عین حال در منطقه ۱۸ پایتخت که کمترین میزان تورم مسکن طی سال‌های گذشته را تجربه کرده، متوسط نرخ عوارض ساخت وساز آپارتمان مسکونی مترمربعی ۸۰ هزار تومان محاسبه می‌شود. همچنین در منطقه ۲۲ که به لحاظ منطقه جغرافیایی و نقش فرامنطقه‌ای در شهر تهران موقعیت ویژه‌ای به لحاظ ضوابط ساخت وساز در آن باید اجرایی شود نرخ عوارض ساخت به‌طور میانگین مترمربعی ۱۶۷ هزار تومان است.

مقایسه ارقام ریالی عوارض ساخت مسکن بر مبنای فرمول جدید اگرچه تفاوت زیادی را میان مناطق شمالی و جنوبی پایتخت بر حسب قیمت نشان می‌دهد، اما نکته جالب توجه آن است که بر خلاف تفاوت قابل توجه نرخ ریالی عوارض ساخت، این فرمول به لحاظ نسبت عوارض به قیمت فروش مسکن تفاوت زیادی را میان مناطق مختلف شهر تهران ایجاد نکرده است. به‌طوری‌که بالاترین سهم عوارض ساخت مسکن به قیمت فروش آپارتمان معادل ۹/ ۱ درصد به منطقه یک مربوط می‌شود و کمترین آن به منطقه ۱۸ با معادل ۳/ ۱ درصد. نزدیک بودن این سهم در مناطق مختلف می‌تواند حاوی یک پیام معنادار باشد. مطابق با محاسبات انجام شده از سوی کارشناسان اقتصادی چه در گذشته و چه در حال حاضر عوارض ساخت‌وساز وزن محسوس و قابل توجهی در فاکتور هزینه‌های ساخت‌وساز(قیمت ساخت و تمام شده مسکن) ندارد. ضمن آنکه سهم آن در قیمت فروش نیز بسیار کم و قابل چشم‌پوشی است.

این در حالی است که این عوارض می‌تواند به اهرم شهرداری برای تنظیم بازار مسکن تبدیل شود.

شهرداری تهران برای استفاده از عوارض ساخت به‌عنوان اهرمی در راستای تنظیم بازار مسکن می‌تواند از دو طریق کارکرد این عوارض را تغییر دهد. اول آنکه با ایجاد انعطاف در مبلغ عوارض و نسبت عوارض به قیمت مسکن، ساخت مسکن مصرفی و کم متراژ را در مناطق خاص تشویق کند؛ به‌طوری‌که با افزایش نرخ عوارض در مناطق لوکس و امکان ارائه تخفیف برای محاسبه نرخ عوارض در مناطق جنوبی پایتخت (به ویژه بافت فرسوده) جریان ساخت وساز را به سمت مناطق خاصی از شهر هدایت کند.  علاوه بر آن، اگرچه در اسناد فرادست توسعه شهری، سقف جمعیت‌پذیری شهر تهران معادل ۵/ ۱۰ میلیون نفر تعیین شده اما حجم ساخت‌وسازهای انجام شده طی سال‌های گذشته به گونه‌ای پیش رفته که سقف جمعیت‌پذیری در بسیاری از مناطق پایتخت اشباع شده است. مطالعات نشان می‌دهد در حال حاضر فقط در ۹ منطقه شهر تهران، ظرفیت برای ساخت وساز باقی مانده است. شهرداری می‌تواند به گونه‌ای عمل کند که در مناطقی که ظرفیت ساخت وساز تکمیل شده، نرخ عوارض به‌صورت حداکثری تعیین شود و در مناطقی که دارای ظرفیت ساخت‌وساز هستند این نرخ به‌صورت متعادل‌تری تعریف شود. به این ترتیب کارکرد عوارض ساختمانی به‌عنوان بزرگ‌ترین منبع تامین مالی اداره شهر تهران از «تغییر کاربری و فروش تراکم مازاد» به «نفع شهر و پایتخت‌نشینان» تغییر پیدا می‌کند.

بازتعریف فرمول محاسبه عوارض ساخت وساز از اوایل سال جاری اگرچه توانسته تا حدودی به تبدیل کردن این عوارض به اهرم تنظیم بازار مسکن کمک کند و قدری در فعال کردن به‌عنوان اهرم کمکی موثر بوده اما از آنجاکه نسبت سهم این عوارض به قیمت فروش در مناطق مختلف چندان با یکدیگر فاصله ندارد، بنابراین همچنان نمی‌تواند به‌طور کامل و موثر حرکت کند. کارشناسان اقتصادی معتقدند اگرچه اقدام مدیریت شهری در تعدیل محاسبه نرخ عوارض ساختمانی پس از چند سال بی‌عملی یک اقدام مثبت و رو به جلو قلمداد می‌شود؛ اما از آنجاکه سهم این عوارض همچنان نسبت به قیمت فروش مسکن معنادار نشده است باید اقدامات تکمیلی در این مسیر انجام شود تا از این طریق عوارض ساختمانی به‌عنوان یک اهرم تنظیم بازار مسکن تقویت شود.