بازار دست‌‌‌نخورده «اوراق رهنی» با ظرفیت «وام‌‌‌دهی به خریداران مسکن معادل ۱.۷ برابر کل تسهیلاتی که توسط بانک‌ها سال گذشته به این بخش پرداخت شد»، مقابل بازار رکودزده خرید خانه وجود دارد اما «سیاست دستوری مرتبط با نرخ سود»، اتصال این دو به یکدیگر را غیرممکن کرده است.

«اوراق رهنی»، شیوه رایج و متعارف در کشورهای توسعه‌‌‌یافته برای تامین مالی بخش مسکن است به‌طوری که با استفاده از این امکان از طریق پیوند بازار مسکن و بازار سرمایه، «منابع مالی با‌کیفیت و پایدار در اختیار بانک‌های پرداخت وام مسکن» قرار می‌گیرد و در نتیجه، با «شارژ مالی پایدار خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها»، بازارهای معاملات خرید و ساخت مسکن رونق پیدا می‌کند.

در کشورمان اما بر اساس یک گزارش رسمی، بازار «اوراق رهنی» کار نمی‌‌‌کند و ظرفیت بکر آن، دست‌‌‌نخورده باقی مانده است.

«اوراق رهنی» به پشتوانه وام‌‌‌های مسکن پرداخت ‌‌‌شده، منتشر و در بازار سرمایه عرضه می‌شود تا با منابع حاصل از فروش این اوراق، تسهیلات پرداختی تبدیل به منابع نقد جدید شده و به بانک‌‌‌ برگردد. در نتیجه، بانک‌ها با این چرخه می‌توانند زودتر از روند طولانی بازپرداخت تسهیلات مسکن، به منابع برسند و ریسک‌‌‌های «تورم بالا»، «تغییر نرخ سود در بلندمدت» و همچنین «ریسک نقدینگی» را برای خود کاهش می‌دهند.

بازار وام مسکن آمریکا، یک نمونه موفق در «بهره‌‌‌گیری از ظرفیت اوراق رهنی» است. در این بازار، ارزش اوراق رهنی، ۲۲.۵‌درصد از کل ارزش بازار سرمایه این کشور را در‌برمی‌گیرد که نشان‌‌‌دهنده عمق بازار اوراق رهنی در آنجاست. در ایران اما فقط یک‌سال -اواخر دهه ۹۰- به میزان ۱۳۰۰ میلیارد تومان اوراق رهنی منتشر شد که همان زمان، سهم آن از ارزش بازار سرمایه کشورمان، در حد صفر (۰.۰۲ درصد) بود.

این تفاوت نجومی بین ایران و آمریکا در به خدمت‌‌‌گرفتن بازار «اوراق رهنی» برای تامین مالی مسکن، «عمق بازار تسهیلات رهنی» در ایران را کم کرده است.

یک شاخص تحت عنوان «عمق بازار وام مسکن» وجود دارد که بر اساس آن، «کارکرد نظام تامین مالی مسکن» در بازار مسکن را مورد سنجش قرار می‌دهد. این شاخص که از نسبت «مانده تسهیلات مسکن به تولید ناخالص داخلی» محاسبه می‌شود در ایران حدود ۲۲‌درصد و در آمریکا ۵۱‌درصد است. علت پایین ‌‌‌بودن عمق این بازار در کشورمان، محرومیت در استفاده از ظرفیت بازار اوراق رهنی است.

در حال حاضر مانده وام‌‌‌های خرید مسکن -میزان تسهیلاتی که در سال‌های اخیر بانکی به خریداران خانه پرداخت کرده است- چیزی در حدود ۴۵۳ همت است. این رقم در مقایسه با ۲۶۰ همتی که سال گذشته کل بانک‌ها به کل بخش مسکن پرداخت کردند، ۱.۷ برابر است و نشان می‌دهد، اگر بخشی از این مانده به «اوراق رهنی» تبدیل شود، ظرفیت وام‌‌‌دهی به بخش مسکن دست‌‌‌کم دو برابر وضع موجود خواهد شد.

مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس کلید استفاده از بازار اوراق رهنی در نقش «موتور خشک (استفاده‌نشده و تازه‌نفس) رونق مسکن» را «جذاب‌‌‌سازی نرخ سود این اوراق با استفاده از یارانه صندوق ملی مسکن» معرفی کرده است.

در حال حاضر چون که سود وام‌‌‌های خرید مسکن پرداخت‌شده حدود ۲۰‌درصد است، انتشار اوراق به پشتوانه این تسهیلات، جذابیت لازم را برای سرمایه‌گذاری (خرید اوراق) در بازار سرمایه ندارد.

مانع مهم در تامین مالی مسکن

مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس در گزارشی که اخیرا با عنوان «تامین مالی مسکن، ضرورت توسعه بازار اوراق رهنی مسکن؛ از چالش‌‌‌ها تا توصیه‌‌‌های سیاستی» منتشر کرده است به موانع موجود در مسیر تامین مالی مسکن از یکی از مهم‌ترین روش‌‌‌های متعارف این امر پرداخته است.

آن طور که در این گزارش به آن اشاره شده است یکی از روش‌‌‌های متعارف تامین مالی مسکن در همه کشورها، پرداخت تسهیلات بلندمدت بانکی است؛ اما پرداخت تسهیلات بلندمدت به ویژه در صورت ثابت بودن نرخ تسهیلات، نظام بانکی را با انواع مخاطرات اعم از ریسک نقدشوندگی، اعتباری و تغییرات نرخ بهره مواجه می‌‌‌کند. بنابراین راهکارهایی برای حل این چالش طراحی شده است که یکی از مهم‌ترین این راهکارها «انتشار اوراق رهنی مسکن» و خارج کردن دارایی مربوطه یعنی مانده تسهیلات مسکن از ترازنامه بانک است.

انتشار این اوراق نه‌تنها به ارتقای ظرفیت تامین مالی بانک‌ها و نهادهای مالی در حوزه مسکن منجر می‌‌‌شود و ابزاری برای مدیریت ریسک نقدینگی و ریسک نرخ بهره بانک‌ها و نهادهای مالی است که در عین حال سبب می‌شود تا انگیزه کافی برای تامین مالی بلندمدت حوزه مسکن توسط آنها فراهم شود.

بانک‌‌‌ها  و نهادهای مالی که نسبت به اعطای تسهیلات در حوزه مسکن اقدام می‌‌‌کنند ظرفیت محدودی برای این منظور دارند و پس از مدتی امکان اعطای تسهیلات جدید را نخواهند داشت. به منظور ارتقای ظرفیت تامین مالی بانک‌‌‌ها و نهادهای مالی، تسهیلات حوزه مسکن که توسط آنها اعطا شده است در قالب اوراق بهادار در بازار سرمایه منتشر می‌‌‌شود و بانک‌‌‌ها  و نهادهای مالی مجددا می‌‌‌توانند نسبت به اعطای تسهیلات یا تامین مالی در حوزه مسکن اقدام کنند.

در این گزارش اما به صراحت اعلام شده است که اگر‌چه اصلی‌‌‌ترین روش تامین مالی مسکن در ایران همواره از مسیر وام و پس‌‌‌انداز متقاضیان بوده است و در این مسیر محدودیت‌‌‌های زیادی نیز وجود دارد اما هیچ‌گاه به طور جدی به موضوع انتشار اوراق رهنی برای تامین منابع باکیفیت و پرقدرت به منظور افزایش ظرفیت پرداخت وام‌‌‌های بانکی مسکن پرداخته نشده است. تنها تجارب مربوط به این موضوع به انتشار دو مرحله اوراق رهنی مسکن توسط بانک عامل این بخش در سال‌‌‌های گذشته محدود شد.

این در حالی است که قوانین و مقررات برای انتشار اوراق رهنی مسکن وجود دارد؛ اما دو مانع مهم در مسیر انتشار این اوراق وجود دارد. دستوری بودن نرخ سود تسهیلات مسکن و به دنبال آن تعیین سود دستوری برای اوراق رهنی مسکن و دستکاری‌‌‌ قیمت، دو مانع مهمی است که در مسیر توسعه بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق رهنی مسکن قرار دارد. این در حالی است که این بازار علاوه بر آنکه می‌‌‌تواند منجر به ایجاد منابع باکیفیت  و قدرتمند برای افزایش ظرفیت وام‌دهی در حوزه مسکن شود، در صورت عدم دستکاری و کشف قیمت اوراق از سوی بازار، می‌‌‌تواند به محلی برای جذب نقدینگی و سرمایه‌‌‌گذاری اشخاص نیز تبدیل شود و از طریق تعمیق بازار دارایی‌‌‌ها، احتمال وقوع حباب‌‌‌های قیمتی را کاهش دهد. به ویژه آنکه این اوراق در مقایسه با سایر اوراق بدهی یک ویژگی مهم و متمایزکننده دارد و آن پرداخت ماهانه بخشی از اصل  و سود سرمایه‌‌‌گذاری است که آن را برای سرمایه‌‌‌گذاران جذاب می‌‌‌کند.

در این گزارش همچنین اعلام شده است که در کشورهای در حال توسعه نظیر ایران، تامین مالی مسکن نیازمند اعتبارات بلندمدت است، در حالی که در این کشورها دست‌‌‌کم بنا به چهار عامل عمده، این نوع تامین مالی(بلندمدت) با محدودیت‌‌‌های بسیار مواجه است؛ بی‌‌‌ثباتی اقتصادکلان، بی‌‌‌ثباتی درآمدی اشخاص، توسعه‌‌‌نیافتگی مالی در خصوص نهادها و ابزارها و ایجاد محدودیت در دسترسی به منابع مالی توسط اشخاص و در نهایت وجود تورم بالا در این کشورها که بسیاری از روش‌‌‌های سنتی تامین مالی مسکن نظیر سپرده‌‌‌گذاری بلندمدت و تسهیلات بلندمدت بر مبنای سپرده‌‌‌ها را از اثربخشی خارج می‌‌‌کند، این عوامل را تشکیل می‌‌‌دهند.

سهم مسکن از تسهیلات بانکی

در این گزارش، همچنین تصویری از سهم بخش مسکن از کل تسهیلات شبکه بانکی کشور طی ۵ سال منتهی به پایان ۱۴۰۱ آمده است؛ به طور متوسط و در این بازه زمانی ۵‌ساله، تنها ۷٫۳ درصد از کل تسهیلات شبکه بانکی به بخش مسکن اختصاص یافته است. این در حالی است که دهه ۸۰ و ابتدای دهه ۹۰ این سهم حدود ۲۰ درصد بود. در این گزارش برای ترسیم واقعیت تامین مالی مسکن در ایران دو شاخص مهم در ارزیابی وضعیت تامین مالی بلندمدت در این بخش ذکر شده و آمار و ارقامی در ارتباط با وضعیت چند کشور توسعه‌‌‌یافته در این حوزه از جمله آمریکا ذکر شده است. دو شاخص، «عمق تسهیلات رهنی» و «نفوذ تسهیلات خرید مسکن»، به عنوان دو معیار برای تحلیل عمق و وسعت تامین مالی بخش مسکن در دنیا مورد استفاده قرار می‌‌‌گیرند.

عمق تسهیلات رهنی شاخصی است که براساس آن نسبت مانده وام رهنی اعطا‌شده به تولید ناخالص داخلی محاسبه می‌‌‌شود و نفوذ تسهیلات خرید مسکن نیز شاخصی است که براساس آن درصد کسانی که با وام صاحب خانه شدند به کل مالکان برآورد می‌‌‌شود  و نشان می‌‌‌دهد تسهیلات بانکی در پاسخ به تقاضای مسکن خانوارها تا چه اندازه موثر است. آن طور که در این گزارش به آن اشاره شده است عمق تسهیلات رهنی در ایران معادل ۲۲ درصد است. در آمریکا این شاخص، معادل ۵۱٫۱ درصد، در کشورهای توسعه‌‌‌یافته بالای ۵۰ درصد  و در اقتصادهای آسیا معادل۲۰ تا ۲۵ درصد است. این در حالی است که بالا بودن این شاخص نشانه «کارکرد قابل قبول وام در بخش مسکن» و «توانایی مناسب بازار تسهیلات رهنی» است.

در حوزه نفوذ تسهیلات خرید مسکن نیز، درکشورهای توسعه‌‌‌یافته میانگین این شاخص ۲۵ درصد است اما در مورد ایران، آماری در دسترس نیست.

سهم ناچیز مسکن از بازار سرمایه

مرکز پژوهش‌‌‌ها همچنین در این گزارش به سهم ناچیز بخش مسکن ایران از بازار سرمایه اشاره و اعلام کرده است در همه سال‌‌‌های گذشته تاکنون عمده این تامین مالی بر عهده شبکه بانکی بوده است. آمارهای موجود حاکی از آن است که در مجموع سهم تامین مالی مسکن از بازار سرمایه در ایران در حال حاضر ۰٫۰۵ درصد و بسیار ناچیز است.

این در حالی است که طی ۴ سال گذشته بازار سرمایه هیچ نقشی در تامین مالی این بخش مهم اقتصادی نداشته است.

همچنین در شرایطی که ارزش اوراق رهنی در آمریکا معادل ۲۲٫۵ درصد کل ارزش بازار سرمایه این کشور است، در ایران این نسبت، یک‌بار در سال ۹۸ معادل ۰٫۰۲ درصد شد و الان،‌‌‌ صفر است.

بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد، در حالی که تبدیل تسهیلات مسکن به اوراق رهنی و فروش در بازار سرمایه برای بازگشت سریع منابع بانک و دسترسی بانک وام‌‌‌دهنده به منابع جدید، رایج‌‌‌ترین شیوه تامین مالی مسکن در کشورها به ویژه در آمریکا است، در ایران به‌خاطر جذاب‌‌‌نبودن بازار وام خرید مسکن برای پرداخت‌‌‌ها بنا به دلایلی که گفته شد، نرخ سود اوراق رهنی نیز در بورس جذاب و بازارپذیر نیست. بنابراین و در نبود بازار اوراق رهنی مسکن، عملا منابع کافی و لازم برای پرداخت وام مسکن در دسترس بانک‌‌‌ها  و نظام تامین مالی مسکن و در نتیجه خانوارهای نیازمند مسکن قرار ندارد؛ روندی که در نهایت منجر به زیان‌‌‌دیدگی مجموعه بازار مسکن به خصوص متقاضیان خرید خانه می‌‌‌شود. در پایان این گزارش تاکید شده است طبیعی است شکل‌‌‌گیری بازار اوراق رهن مسکن، مستلزم وجود عایدی متناسب با شرایط کلان اقتصادی برای سرمایه‌‌‌گذاران است؛ بنابراین توصیه ابتدایی آن است که مداخله در نرخ‌‌‌گذاری اوراق ممنوع شود تا کارکرد اصلی بازار که کشف نرخ‌‌‌های سرمایه‌‌‌گذاری است، صورت پذیرد. با این حال چنانچه تصمیم بر ادامه نرخ‌‌‌گذاری دستوری باشد دولت می‌تواند از طریق منابع صندوق ملی مسکن، نسبت به اعطای یارانه سود به این اوراق اقدام کند.