به گزارش پایگاه اطلاع رسانی بین نیوز از دنیای اقتصاد، همین رشد ماهانه در ماه آخر سال گذشته میلادی نیز بعد از چند ماه افت ۱۰ درصدی فروش، رخ داد. این اتفاق توانسته «سقوط حجم فروش خانه در کل بازار مسکن» را متوقف کند به‌طوری که آخرین اطلاعات مربوط به شاخص فروش واحد مسکونی در آمریکا بیانگر «عدم تغییر میزان فروش در مقایسه با ماه قبل» است. وضعیت موجود بازار مسکن آمریکا از نگاه برخی کارشناسان به «آغاز چرخش از رکود یکساله» تعبیر می‌شود با این حال گروهی دیگر معتقدند تغییر مسیر مسکن آمریکا به سمت رونق، احتمالا دور از دسترس خواهد بود. سیاست‌‌‌های مالی بخش مسکن آمریکا به شکل منعطف و متناسب با اوضاع کلان اقتصادی در این کشور و همچنین اوضاع بازار ملک، در حال تغییر است. سال گذشته نرخ بهره وام خرید مسکن از ۳‌درصد به ۷‌درصد افزایش یافت تا افزایش هزینه دسترسی به وام برای سرمایه‌گذاران ملکی، جلوی خریدهای سرمایه‌‌‌ای را بگیرد و به کاهش قیمت مسکن منجر شود. این اتفاق، عینا در بازار ملک رخ داد و اهداف سیاستگذار درست پیش رفت به‌طوری که در نیمه دوم سال گذشته میلادی، روند رشد نقطه‌‌‌ای قیمت مسکن در آمریکا مسیر کاهشی را طی کرد. رکود یکسال گذشته هم در حوزه معاملات و هم در حوزه ساخت مسکن در غرب، پیامد همین جراحی مالی بوده است. اما سیاستگذار بازار مسکن را رها نکرد و در ماه‌‌‌های اخیر، تحریک محدود تقاضای مربوط به خانه‌‌‌های بزرگ و با قیمت بیشتر از سطح متوسط را در دستور کار قرار داد. این کار باعث می‌شود عرضه خانه‌‌‌های با قیمت و مساحت کمتر در بازار معاملات افزایش یابد چون مالکان این خانه‌‌‌ها با دریافت وام، به سمت خرید خانه ویلایی و بزرگ‌تر رو می‌آورند.

بالاترین فروش نوسازها طی ۱۰ ماه

همزمان با کاهش قیمت‌ها، فروش خانه‌‌‌های نوساز ویلایی در ایالات متحده در ماه ژانویه به بالاترین میزان در ۱۰ ماه گذشته رسیده است، با این وجود، افزایش مجدد نرخ‌های وام مسکن می‌تواند از سرعت تغییر پیش‌بینی شده در بازار مسکن این کشور بکاهد.

با وجود این ، چرخش در بازار مسکن آمریکا احتمالا هنوز دور از دسترس است. پس از آنکه داده‌‌‌های مربوط به خرده‌‌‌فروشی و بازار کار و همچنین بالا بودن نرخ تورم ماهانه، احتمال افزایش نرخ بهره بانک مرکزی ایالات متحده را در تابستان افزایش داد، نرخ وام مسکن روند صعودی خود را از سر گرفته است. طبق داده‌‌‌های آژانس مالی وام مسکن فردی مک، نرخ وام مسکن ثابت ۳۰ ساله از ۳۲/ ۶‌درصد به میانگین ۵۰/ ۶‌درصد افزایش یافته است. این سومین افزایش هفتگی متوالی است که نرخ وام مسکن را به بالاترین حد سه‌ماهه خود رسانده است. متوسط قیمت خانه‌‌‌های نوساز در ژانویه ۴۲۷هزار و ۵۰۰ دلار بوده است، به طوری که ۷/ ۰‌درصد نسبت به سال گذشته کاهش داشته است. در پایان ماه گذشته ۴۳۹هزارخانه نوساز در بازار موجود بوده است، که نسبت به ۴۵۲هزار واحد در ماه دسامبرکاهش داشته است. بر اساس سرعت فروش در ماه ژانویه، ۹/ ۷ماه طول می‌کشد تا فهرست خانه‌‌‌های موجود برای عرضه در بازار به پایان برسد که این عدد بیانگر کاهش نسبت به ۷/ ۸ ماه در دسامبر است.

کاهش نرخ وام مسکن سبب تحریک تقاضا در بازار مسکن آمریکا شده است. متوسط نرخ وام مسکن ۳۰ ساله از بالاترین حد۲۰ ساله خود در ماه نوامبر، ۷ درصد، تقریبا یک‌درصد کاهش یافته و این کاهش عمدتا در پاسخ به نشانه‌‌‌هایی مبنی بر این است که فدرال رزرو تقریبا روند افزایشی نرخ‌های بهره را متوقف کرده است. این امر باعث شده است که خریداران جدیدی وارد بازار مسکن شوند. بر اساس گزارشی از وال‌استریت ‌‌‌ژورنال، درخواست‌های وام مسکن از پایان سال گذشته حدود یک‌‌‌چهارم افزایش یافته است. از طرفی هم تعداد قراردادهای املاک امضا شده در دسامبر پس از ۶ ماه کاهش، با افزایش مواجه شده است. بر اساس داده‌‌‌های شرکت مشاورین املاک «ردفین»، تعداد افرادی که برای خرید مسکن با آژانس‌‌‌های املاک تماس می‌‌‌گیرند، نسبت به پایین‌‌‌ترین میزان خود در ماه نوامبر، افزایش یافته است.به گفته مایکل مناتیان، رئیس شرکت وام‌‌‌دهی سانبورن مورتگیج، نرخ‌های وام مسکن هنوز بسیار بالاتر از محدوده ۳ درصدی خود در یک سال گذشته هستند، اما این دلیل که این وام‌‌‌ها اخیرا با یک‌درصد کاهش مواجه شده‌‌‌اند باعث شده این روزها کسی از بالا بودن نرخ وام مسکن شکایتی نداشته باشد.

بازار مسکن یک فشارسنج است که نشان می‌دهد اقتصاد آمریکا چگونه به کاهش انقباض مالی واکنش نشان می‌دهد. بازار سهام و اوراق قرضه هر دو با این فرض که تورم بدون وارد کردن ایالات متحده به رکود عمیق درحال کاهش است، تا حد زیادی احیا شده‌‌‌اند. با این حال، فدرال رزرو تصمیم دارد نرخ بهره را تا زمان کاهش تورم همچنان بالا نگه دارد و برای انجام این کار مایل به پذیرش ریسک رکود احتمالی است. بالا رفتن نرخ‌های بهره در کنار رکود می‌تواند یک یا دو ضربه برای هر نوع احیای اقتصادی در آمریکا باشد.

در واقع مهم نیست چه اتفاقی بیفتد، مهم این است که احتمالا سالی کم‌‌‌رونق برای بازار مسکن در پیش خواهد بود. تحرک و پویایی در بازار مسکن نسبت به یک سال گذشته، زمانی که فدرال رزرو شروع به افزایش نرخ‌های معیار خود برای مهار تورم کرد، به شدت کاهش یافته است. این امر، نرخ وام مسکن را با سرعتی بی‌‌‌سابقه بالا برد و خریداران و فروشندگان را مجبور به خروج از بازار مسکن کرد. فروش خانه در آمریکا در سال گذشته کاهش یافته و منجر به از بین رفتن رونق ناشی از همه‌گیری در این بازار شده است.

کاهش رشد بازار مسکن در آمریکا، باعث کاهش قیمت‌های ملی مسکن در این بازار نسبت به اوج خود در سال گذشته شده است. اگرچه شاخص قیمت مسکن ملی کیس شیلر نسبت به سه سال قبل ۴۰‌درصد افزایش یافته است اما انتظار می‌رود روند کاهشی ماه‌‌‌های اخیر همچنان ادامه یابد و به بازارهای پررونق آسیب بزند. از منظر مشاوران املاک در آمریکا، خریداران با این واقعیت سازگار شده‌‌‌اند که نرخ‌های بالاتر وام مسکن بخش زیادی از هزینه‌های ماهانه مسکن آنها را به خود اختصاص می‌دهد. هدر کروز، معاون یک مدرسه، به همراه نامزد خود در چند هفته گذشته جست‌‌‌وجو برای خرید خانه جدید را آغاز کرده است. پس از مدت‌‌‌ها جست‌وجو در بازار مسکن، آنها موفق به خرید خانه شده‌‌‌اند. آنها با علم به اینکه ممکن است در آینده نرخ‌ها کاهش یابد، بنابراین این امکان وجود دارد که آنها بتوانند وام مسکن فعلی خود را تامین مالی کنند، تصمیم به خرید خانه گرفتند.

بالا رفتن نرخ بهره و قیمت‌ها در کنار هم قدرت خرید را تضعیف کرده است. علاوه بر این، تعداد کمتری از فروشندگان تصمیم به فروش خانه‌‌‌های خود دارند، که این امر منجر به افزایش قیمت‌ها برای خانه‌‌‌های مقرون‌به‌صرفه می‌شود. بکی اسکریپک، یک معلم، است که از پاییز گذشته، تصمیم به خرید خانه گرفته است. او بعد از ماه‌‌‌ها جست‌‌‌وجو دریافته است که خانه‌‌‌های دارای بودجه حدود ۳۰۰هزار دلاری اغلب تقاضای بالایی دارند.