درحالی تسهیلات بانکی فعلی تعریف شده در بخش مسکن کشور، محرک رکود در این بخش است که در سال‌های دهه ۵۰ و حتی سال‌های دهه ۷۰ و ۸۰ این تسهیلات در تحریک ساخت‌‌وساز مسکن موثر واقع می‌‌شد. با وجود این برای بازگرداندن کارآیی به تسهیلات بخش مسکن لازم است که در گام ابتدایی سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی کشور افزایش یابد و در ادامه سقف وام مسکن در بخش خرید و ساخت افزایش یابد و در کنار آن با کاهش تورم و افزایش قدرت خرید آحاد جامعه، دریافت‌‌کنندگان وام از پس بازپرداخت اقساط تسهیلات برآیند. در این شرایط اعطای وام خرید به افرادی که در پروژه‌‌های ساخت‌‌وساز، واحد مسکونی پیش‌خرید می‌کنند، می‌تواند اقدامی موثر در مسیر کاهش رکود در صنعت ساختمان و معاملات این بخش باشد.

برای بررسی بیشتر دلایل مردودی بخش مسکن در دریافت تسهیلات و کارآیی این تسهیلات گفت‌‌وگویی با غلامرضا سلامی تحلیلگر اقتصاد مسکن انجام شد. وی کنترل تورم و بهبود وضعیت اقتصادی مردم و تغییر شیوه اعطای وام ساخت و خرید به وام دومنظوره خرید و ساخت را گزینه مناسب برای حل چالش بخش مسکن می‌‌داند.

سهم مسکن از تسهیلات بانکی آب رفت

میزان کل تسهیلات ریالی اعطا شده به تمامی حوزه‌‌های اقتصادی کشور در سال ۱۴۰۳ برابر ۷‌هزار و ۶۰۰ همت اعلام شد؛ بخش مسکن ۴۱۳ همت از این تسهیلات را به خود اختصاص داد و به این ترتیب این بخش سهمی ۵٫۴ درصدی از کل تسهیلات بانکی کشور را در سال گذشته دریافت کرد. کاهش سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی تخصیص داده شده، اولین نشانه مردودی این حوزه در تامین مالی است. در حالی که سرمایه عامل تحریک‌‌کننده تولید و معاملات به شمار می‌رود؛ کاهش حجم ورود سرمایه به بخش ساخت‌‌وساز از سویی رکود در بخش ساخت مسکن را تشدید کرده و از سوی دیگر به افت حجم معاملات منجر می‌شود.

بررسی‌‌ها حاکی از آن است که سهم تسهیلات بانکی از کل تسهیلات بخش مسکن کشور در سال ۱۴۰۳ به ۵٫۴‌درصد رسید؛ این درحالی است که در نیمه ابتدایی دهه ۸۰ سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی ۲۵‌درصد بود و در نیمه دوم این دهه نیز این سهم به حدود ۲۰‌درصد کاهش یافت. طی دهه ۹۰ و سال‌های اخیر تقریبا به شکل مستمری از سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی کاسته شد؛ در سال ۱۴۰۲ سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی ۷ و در سال ۱۴۰۱ این سهم برابر ۸درصد بود. افت سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی کشور طی سال‌های اخیر به مفهوم کارنامه مردودی بخش مسکن از دریافت تسهیلات بانکی است.  بلندمدت بودن زمان بازپرداخت تسهیلات مسکن در کشور نسبت به سایر تسهیلات و تعیین نرخ بازپرداخت به شکل دستوری بدون هرگونه حمایت دولت از بانک‌های اعطاکننده این وام باعث شده تا اغلب بانک‌ها تمایلی به پرداخت این تسهیلات نداشته باشند.

سقوط ارزش اسمی و واقعی وام مسکن

نظام بانکی در سال ۱۴۰۳ برابر ۷‌هزار و ۶۰۰ همت تسهیلات به متقاضیان در تمامی حوزه‌‌ها اعطا کرد؛ سهم کل بخش مسکن از این تسهیلات برابر ۴۰۳ همت بوده است. به شکل جزئی‌‌تر سهم معاملات خرید و فروش از تسهیلات بانکی برابر ۱۱۰ همت، سهم بخش ساخت‌‌وساز از این تسهیلات برابر ۱۳۴ همت و سهم وام تعمیرات خانه نیز ۱۶ همت بود. مابقی تسهیلات اعطایی به بخش مسکن در این سال شامل سایر تسهیلات در گردش، وام ودیعه مسکن و مواردی از این دست می‌شود.

میزان تسهیلات اعطایی به معاملات خرید مسکن در سال ۱۴۰۳ نسبت به تسهیلات اعطایی در سال ۱۴۰۲ رشد اسمی ۸ درصدی داشت، با وجود این میزان واقعی این تسهیلات در این بازه زمانی کاهشی ۱۲ درصدی را به ثبت رساند. میزان واقعی تسهیلات اعطایی با در نظر گرفتن تورم ۲۰ درصدی در بخش خرید و فروش مسکن محاسبه شده است. در حالی که تغییر اسمی در تسهیلات اعطایی از تفاضل میزان تسهیلات پرداخت شده در سال دوم نسبت به سال قبل حاصل می‌شود؛ میزان واقعی تغییر تسهیلات برابر است با حاصل تفاضل نرخ اسمی تسهیلات و نرخ تورم در این بخش. در واقع اگرچه رقم کل تسهیلات اعطا شده به خرید مسکن در سال ۱۴۰۳ نسبت به سال ۱۴۰۲ رشدی ۸ درصدی داشت، اما با توجه به رشد متوسط ۲۰ درصدی قیمت مسکن، تسهیلات واقعی اعطا شده منفی ۱۲ درصد شده است.

میزان تسهیلات اعطایی به بخش ساخت‌‌وساز نیز در سال ۱۴۰۳ به رقم ۱۳۴ همت رسید؛ این رقم نسبت به میزان اسمی تسهیلات اعطا شده در سال ۱۴۰۲ کاهشی ۱۰ درصدی داشت. در عین حال با توجه به در نظر گرفتن تورم ۳۰ درصدی در بخش ساخت‌‌وساز می‌توان این‌گونه ادعا کرد که تسهیلات واقعی اعطا شده به بخش ساخت مسکن در سال ۱۴۰۳ نسبت به سال قبل افتی ۴۰ درصدی داشته است. کاهش محسوس اعتبار واقعی تخصیص یافته به بخش ساخت‌‌وساز، در سال گذشته، رکود در این صنعت را به دلیل چالش تامین مالی، تشدید کرد.

همچنین بررسی تسهیلات در بخش جعاله نیز از اعطای ۱۶ همت به بخش تعمیرات در سال ۱۴۰۳ حکایت دارد؛ این رقم به لحاظ اسمی ۵۰‌درصد کمتر از وام تعمیرات پرداخت شده در سال ۱۴۰۲ بود. با در نظر گرفتن تورم ۳۰ درصدی در بخش تعمیرات، میزان واقعی تسهیلات اعطا شده به بخش تعمیرات افتی ۸۰ درصدی یافته است.

همچنین سهم وام جعاله از کل تسهیلات بانکی کشور در سال ۱۴۰۳ برابر ۰٫۲‌درصد است؛ این در حالی است که با توجه به کاهش قدرت خرید خانه در سال‌های اخیر، مردم به تعمیرات و بازسازی خانه‌‌های قدیمی بیش از گذشته متمایل شده‌‌اند. با وجود این عدم‌همکاری بانک‌ها در پرداخت تسهیلات به این بخش، تحقق این موضوع را نیز با چالش مواجه کرده است.  در حال حاضر وام ساخت مسکن در کشور برابر ۵۰۰ میلیون تومان است که این رقم تناسبی با هزینه ساخت ندارد؛ بنابراین حتی اگر افراد بتوانند پس از طی مراحل طولانی اداری به تسهیلات دست پیدا کنند‌؛ این وام با هزینه‌های ساخت یک آپارتمان تطابقی ندارد.

همچنین با درنظر گرفتن افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، سقف دریافت تسهیلات خرید مسکن برای یک نفر در شهر تهران به ۵۰۰ میلیون تومان، سقف تسهیلات فردی در شهرهای بزرگ برابر ۴۰۰ میلیون تومان و سقف تسهیلات در شهرهای کوچک ۳۰۰ میلیون تومان درنظر گرفته شده است. سقف وام جعاله (تعمیرات) نیز برابر ۲۸۰ میلیون تومان تعیین شده است. این ارقام با متوسط قیمت خانه و هزینه تعمیرات تطابق ندارد و به این ترتیب این سقف نرخ تسهیلات تعیین‌شده نمی‎تواند محرک خرید خانه یا انجام تعمیرات باشد.

وام‌های «دومنظوره» به کمک خریداران و سازندگان می‌آید

غلامرضا  سلامی تحلیلگر اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» در خصوص چگونگی حل گره کور رکود در بخش معاملات و ساخت‌وساز مسکن گفت: در شرایط کنونی ارائه راه‌حلی که بتواند گره بخش مسکن در بخش ساخت‌وساز و خرید و فروش را باز کند، نیاز به بررسی‌های کارشناسی دقیق دارد؛ با وجود این می‌توان با فعال کردن روش‌های پیش‌فروش از سوی سازندگان و تامین زمین از سوی دولت تا حدی از چالش‌های این حوزه کاست.

سلامی گفت: تسهیلات بانکی در بخش مسکن با توجه به متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان مسکونی به خصوص در شهرهای بزرگ به نحوی است که این رقم سهم بسیار محدودی از هزینه خرید را تامین می‌کند؛ به این ترتیب این تسهیلات محرک خرید خانه نیست. با وجود این با توجه به سطح درآمد افراد و میزان بازپرداخت اقساط، لزوما افزایش میزان تسهیلات نیز نمی‌تواند گره‌ رکود در معاملات مسکن را باز کند؛ چرا که در صورت افزایش کافی در میزان تسهیلات، بخش عمده‌ای از مردم در گروه‌های کم‌درآمد و میان درآمد توان بازپرداخت اقساط را از دست می‌دهند.  وی ادامه داد: در برخی سال‌های گذشته دولت با پرداخت یارانه به بانک‌ها، میزان اقساط تسهیلات وام خرید خانه را برای متقاضیان منطقی می‌کرد؛ همانند وام مسکن یکم با رقم ۸۰ میلیون تومان در اوایل

دهه ۹۰ یعنی مقطعی که متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۴ میلیون تومان بود.  با وجود این در شرایط کنونی وضعیت بودجه دولت به نحوی نیست که بتواند چنین اقدامی را اجرایی کند و دولت توان چنین حمایتی را ندارد. بنابراین بخش مسکن با گره کوری مواجه است که به سادگی قابل باز شدن نیست.  این تحلیلگر اقتصاد مسکن تاکید کرد: چالش بخش مسکن در کشور با راهکارهای موقت و هیجانی مرتفع نمی‌شود؛ این موضوع نیاز به کار کارشناسی دارد. رویه فعلی دولت در ارائه زمین و اعطای تسهیلات به هدررفت همزمان زمین و منابع مالی بانکی منجر شده و خریداران نیز متحمل فشار مالی قابل توجهی در بازپرداخت اقساط می‌شوند.  این در حالی است که دولت این امکان را دارد تا با حمایت از روش‌هایی نظیر پیش‌فروش خانه توسط سازندگان و همزمان اعطای تسهیلات پیش‌خرید به سازنده، تامین مالی پروژه‌های ساخت‌وساز در کشور را تسهیل کند. در چنین شرایطی دولت می‌تواند زمین را به رایگان در اختیار سازنده قرار داده، اما هزینه آن را در بازه‌های طولانی مدت پس از استهلاک وام ساخت از خریدار دریافت کند. به این ترتیب از سویی منابع مالی دولت حفظ شده و از سوی دیگر بدون تحمیل هزینه قابل توجه به خریدار، هزینه ساخت فراهم می‌شود. البته در چنین روشی دولت نباید به دنبال کسب سود از فروش زمین باشد، اما در بازه طولانی‌مدت به عنوان مثال تا ۵۰ سال مطابق با نرخ تورم، اقساط هزینه تامین زمین شامل هزینه آماده‌سازی را از خریداران دریافت کند.