گزارش تازه‌ای که از تغییر و تحولات بازار مسکن در شهریور امسال توسط بانک مرکزی منتشر شده، شواهدی از «عمیق‌تر شدن رکود» مسکن در بازار معاملات املاک پایتخت به دست می‌دهد.

به گزارش بین نیوز، آن‌گونه که بانک مرکزی اعلام کرده، میانگین قیمت مسکن در تهران از متری ۱۳ میلیون و ۲۵ هزار تومان در مرداد ماه ۱۳۹۸ به متری ۱۲ میلیون و ۶۶۷ هزار تومان در شهریور ماه رسیده که گویای یک رفتار طبیعی توسط بازیگران عمده بازار ملک است. آمار تازه نشان می‌دهد، قیمت مسکن نسبت به ماه پیش ۲٫۸ درصد کاهش داشته در حالی که نسبت به شهریور سال پیش با شوک قیمتی ۵۶٫۵ درصدی همراه بوده است. مطابق اعلام بانک مرکزی، معاملات مسکن در شهریور نیز تعداد ۲۷۸۷ فقره گزارش شده که ۱۵ درصد نسبت به مرداد و ۷۳ درصد نسبت به شهریور سال ۹۷ کاهش داشته است.

به عبارت دیگر، دو طرف عرضه و تقاضا همچنان در انتظار تخلیه حباب قیمتی موجود در بازار املاک هستند. اتفاقی که در نهایت به عمیق‌تر شدن رکود در بازار مسکن می‌انجامد. هر چند در نهایت قیمت املاک پس از دوره رکودی خود به تعادل نزدیک‌تر می‌شود. آنچه در ماه‌های اخیر در گزارش‌های بانک مرکزی مشخص شد‌، تاثیر مسائل سیاسی و بین‌المللی بر رکود و رونق این بازار است. به بیان دیگر هر تحولی در سیاست رخ دهد یا تنش‌های بین‌المللی افزایش یابد، بازار مسکن می‌تواند به سرعت به آن واکنش نشان داده و جهت بازار را تغییر دهد.

رشد ۸۲ درصدی قیمت مسکن در کشور

چندی پیش مرکز آمار در گزارشی عنوان کرد که میانگین افزایش قیمت مسکن در سراسر کشور رشدی بیش از ۸۲ درصدی را پشت سر گذاشته است. بر اساس اطلاعات منتشر شده توسط این مرکز، حداقل قیمت هر مترمربع خانه در ایران حدود ۱۰۰ هزار تومان و حداکثر قیمت نیز ۷۰ میلیون تومان است. با تجمیع آمارهای ارایه شده از بازار مسکن، میانگین قیمت هر متر مربع خانه در ایران ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اعلام شد. این رقم در حالی است که خط فقر شهری در کشور بنا به آمارهای غیررسمی ۳ میلیون تومان است. بنا به گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس که در پاییز سال گذشته منتشر شد، خط فقر ماهانه شهرستان‌های استان تهران دو میلیون و ۸۰۰ هزار و سرانه خط فقر نیز یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان عنوان شده است.

مرکز آمار در بخش دیگری از گزارش خود به کاهش قابل توجه معاملات خانه پرداخت. طبق محاسبات، قیمت خانه در کشور در بهار ۹۸ در مقایسه با زمستان ۹۷ حدود ۲۰ درصد افزایش داشته است. به دنبال این افزایش قیمت، معاملات نیز کاهشی ۱۳ درصدی را پشت سر گذاشته است. اما معاملات مسکن کشور در بهار سال ۹۸ نسبت به بهار ۹۷ کاهشی ۲۴ درصدی داشته است.

تعداد معاملات مسکن

بانک مرکزی در گزارش تازه خود در میان مناطق ۲۲ گانه تهران، منطقه یک را حائز بیشترین میانگین و منطقه ۱۹ را دارای کمترین میانگین قیمت هر مترمربع با ۲۵ و ۵٫۶ میلیون تومان معرفی کرد. در بخش دیگری از گزارش بانک مرکزی به بررسی تعداد معاملات انجام شده در ۶ ماه ابتدایی سال پرداخته شده است. در ۶ ماه منتهی به شهریور ۹۸ تعداد معاملات ۳۲هزار و ۴۰۶ فقره عنوان شده که در مقایسه با ۶ ماه منتهی به شهریور ۹۷ و ۹۶ حدود ۵۶ و ۶۱ درصد کاهش داشته است. قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نیز در ۶ ماه ۹۸ نسبت به ۶ ماه ابتدایی ۹۷ و ۹۶ تغییراتی حدود ۸۸ و ۱۸۳ درصد افزایش داشته است.

در قسمت دیگری از گزارش بانک مرکزی، واحدهایی که میانگین قیمتی‌شان بین ۷٫۵ تا ۹ میلیون تومان باشد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند. از سوی دیگر زیربنای بین ۶۰ تا ۷۰ متر مربع نیز سهمی ۱۴٫۴ درصدی از تعداد معاملات داشته است. این امر نشان می‌دهد، تمایل افراد به خرید خانه‌های با زیربنای کوچک‌تر است. منطقه ۵ با ۴۲۹ فقره معامله، بیشترین معامله را در بین مناطق تهران داشته است.

بازار اجاره‌بها

شاخص کرایه و اجاره‌بهای مسکن نیز بخش دیگری از گزارش بانک مرکزی بود. طبق آمارها این شاخص در شهر تهران و کلیه مناطق شهری در شهریور ماه معادل ۳۱٫۴ و ۲۹٫۸ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته رشد داشته است.

آمار بانک مرکزی از بازار اجاره‌بها در تهران در حالی است که مرکز آمار در گزارش خود عنوان کرد که بازار اجاره خانه در سراسر کشور نشان از یک فاصله قیمتی بسیار گسترده است. بر این اساس حداقل اجاره ماهانه به علاوه ۳ درصد ودیعه‌ای که برای اجاره هر مترمربع پرداخت می‌شود، دو هزار تومان و بالاترین رقم پرداختی نیز به بیش از ۲۲۰ هزار تومان می‌رسد. میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع در کشور ۱۲ هزار و ۶۰۰ تومان است. از این گزارش نتیجه می‌شود که میانگین قیمت اجاره‌بها در بهار ۹۸ حدود ۱۳ درصد نسبت به زمستان ۹۷ رشد داشته است.

معاملات اجاره نیز افزایشی ۱۷ درصدی را تجربه کرده است. اما با مقایسه آمار معاملات اجاره مسکن در کشور در بهار سال ۹۸ در مقایسه با بهار سال ۹۷ به این موضوع پی می‌بریم که به صورت کلی معاملات اجاره خانه در ایران کاهش یافته است. طبق بررسی‌ها قیمت اجاره یک متر مربع خانه مسکونی در ایران در طول یک سال اخیر ۳۰ درصد رشد داشته و این در حالی است که تعداد معاملات کاهش حدود ۱۱ درصدی را نشان می‌دهد.

پیش‌بینی سخت است

به نظر می‌رسد در شرایط فعلی خریداران و فعالان بازار مسکن نسبت به آینده اقتصادی کشور ابهامات فراوانی دارند از این‌رو ترجیح می‌دهند تا جایی که ممکن است، تصمیمات خود را در دورانی بگیرند که شرایط بازار پایدارتر باشد. از سوی دیگر به دلیل برآورده نشدن انتظارات پیشین درباره تحولات بازار مسکن و عدم کاهش بیشتر قیمت مسکن نا اطمینانی در بازار بیشتر شده است. به همین دلیل فعالان دست از معامله بر‌می‌دارند و در نتیجه از تعداد معاملات کاسته می‌شود.

به صورت کلی روند بازار مسکن در سال ۹۸ بستگی به سایر بازارها نیز دارد. هر چه از محبوبیت بازارهای طلا و ارز کاسته و فعالیت‌های سوداگرانه در آنها کمتر شود، افراد به سمت بازار مسکن می‌روند. هر چند اثر‌پذیری مسکن از بازار ارز بیشتر از سایر بازارهاست. هر چه ثبات در این بازار بیشتر باشد، احتمال جابه‌جایی بخشی از دارایی‌ها و سفته‌بازی از این بازار به بخش مسکن نیز بیشتر خواهد بود. با وجود ثبات نسبی بازار ارز در ۶ ماه ابتدایی سال ۹۸ به نظر نمی‌رسد، هیجان دیگری در بازار مسکن رخ دهد و قیمت‌ها افزایش یا کاهش زیادی داشته باشد.