رکود هیجانی به این صورت اتفاق افتاد که سال گذشته تیراژ ساخت به پایین‌‌‌ترین سطح دست‌‌‌کم از ۲۰۱۰ سقوط کرد و قیمت مسکن با شیب تند تا ۲‌درصد نسبت به سال ۲۰۲۱ افت کرد. بررسی‌‌‌های این نشریه درباره انحرافات سیاستی در مسکن چین حاکی است، شهرداری‌‌‌های شهرهای بزرگ چین به خاطر اینکه درآمدشان از محل فروش زمین تامین می‌شود و وابستگی‌‌‌های مرموز به زمین‌‌‌فروشی دارند، با هر نوع کاهش هیجان ساختمانی یا ثبات قیمت در بازار ملک، مخالفت می‌کنند. این حمایت‌‌‌های پشت‌‌‌صحنه از جهش مسکن سبب شده چرخه‌‌‌های معیوب شکل بگیرد. با این حال، در حال حاضر «تخفیف قیمتی از سمت عرضه‌‌‌کننده‌‌‌ها به متقاضیان متوقف شده است.» این به‌معنای سیگنال گرفتن بازار از سیاست جدید دولت است که به حباب‌‌‌سازی مجدد قیمت‌ها منجر خواهد شد.

انحراف بزرگ در سیاستگذاری مسکن چین همین بس که «برنامه‌‌‌ریزی صورت گرفته برای عرضه جدید مسکن در این کشور ۶/ ۱برابر تقاضای پیش‌بینی شده برای یک دهه آتی است.» این در حالی است که در مناطقی از این کشور که «برج‌‌‌های خالی انبوه» وجود دارد، حدود دو سال پیش، توصیف‌‌‌هایی همچون «شهرهای ارواح» درباره آنها مطرح شد تا به نوعی، دولت به خودش بیاید و برای انجمادزدایی ملکی کاری کند. در بازار مسکن چین به اندازه یک فرانسه -۶۵میلیون واحد مسکونی- خانه خالی وجود دارد که سهم این خانه‌‌‌ها از کل موجودی مسکن این کشور به شکل عجیب و باورنکردنی بالاست؛ ۲۱ درصد.

تسکین موقت

طی دو سال گذشته مقامات چینی، وام‌‌‌های ساخت‌‌‌وساز را سرکوب و بازار مسکن را وارد بحران کردند. اکنون که اقتصاد به دلیل شکست سیاست‌‌‌های کووید صفر تضعیف شده، دولت برای نجات بازار مسکن به تقلا افتاده است. نی هونگ، وزیر مسکن چین، گفته است هدف او در سال‌جاری بازگرداندن اعتماد به بازار است. مجموعه‌‌‌ای از اقدامات اعلام شده در چند ماه گذشته به دنبال تسهیل افزایش سرمایه برای برج‌‌‌سازان است، با این وجود نشریه «اکونومیست» معتقد است اگرچه این تلاش‌‌‌ها باعث احیای بازار ملک می‌شود اما در نهایت این بازار را همچون گذشته در معرض چرخه‌‌‌های رونق و رکود قرار می‌دهد.

یکی از عوامل موثر، تلاش دولت برای گذر از سیاستی بود که سرمایه را از طریق بدهی تامین می‌‌‌کرد. بیش از دوسوم ثروت خانوارهای شهری چین به املاک وابسته است و صنعت تنها زیربنای ۲۰‌درصد تولید ناخالص داخلی است. سازندگان بدهی بزرگی به ارزش حدود ۵/ ۳۳ تریلیون یوآن (۲/ ۵ تریلیون دلار) در ژوئن ۲۰۲۱ ایجاد کردند. در ۲۰۲۰، دولت بسیاری از شرکت‌ها را از حضور در بازارهای سرمایه محروم و آنها را ملزم به کاهش بدهی کرد. ده‌‌‌ها مورد در پرداخت بدهی‌‌‌ها نکول کردند و فشار وارده به وام‌‌‌دهندگان و مشتریان منتقل شد. بسیاری از خانه‌‌‌های جدید ناتمام ماندند، اگرچه هزینه آنها پرداخت شده بود. وام‌گیرندگان در اعتراض به این وضعیت پرداخت اقساط وام مسکن را متوقف کردند. این اتفاقات با همراهی سیاست کووید صفر رئیس‌جمهور شی‌جین‌پینگ، منجر به فاجعه اقتصادی شد. تولید ناخالص داخلی چین در سال گذشته تنها ۳‌درصد رشد کرد‌ که یکی از بدترین عملکردها در دهه‌‌‌های اخیر است. قرنطینه‌‌‌های کرونایی نیز بحران مسکن را تشدید کرد، زیرا خریداران احتمالی کمتری توانستند از آپارتمان‌‌‌های خالی بازدید کنند و بسیاری از جوانان که نگران آینده‌‌‌شان بودند، خریدهای بزرگ را به تعویق انداختند.

به بهانه پایان «کووید صفر»

اکنون کووید صفر به پایان رسیده و محدودیت‌هایی که برخی از سازندگان برای وام گرفتن داشتند به حالت تعلیق درآمده است. دولت مرکزی به بانک‌ها دستور داده است که پروژه‌‌‌های ناتمام را در اولویت بگذارند، برخی از مقامات محلی نیز برای سازندگان ضمانت‌‌‌هایی ارائه می‌دهند تا بتوانند مبلغ وام بیشتری داشته باشند. این اقدامات جان تازه‌‌‌ای به بازار بخشیده است. تعداد خانه‌‌‌های جدید در حال تکمیل تنها ۶‌درصد در ۱۲ ماه منتهی به دسامبر کاهش یافته و این درحالی است که در سال منتهی به نوامبر ۱۸‌درصد کاهش داشت. به نظر می‌رسد بودجه دولتی به سمت پروژه‌‌‌های پیش‌‌‌پرداختی که متوقف شده بودند هدایت می‌شود. از آنجا که بالاخره موعد تحویل خانه به افرادی که مبلغ خانه‌‌‌ها را پیش‌‌‌پرداخت کرده بودند رسیده است، خریداران احتمالی ممکن است با دیدن کلید خانه‌‌‌های جدید در دست آنان وسوسه شوند که برای تحویل سریع‌‌‌تر خانه‌‌‌های خود اقدام به پرداخت اقساط کنند.

فروش خانه‌‌‌های موجود در ۱۰ روز اول ۲۰۲۳ بیش از ۲۰‌درصد در مقایسه با ماه قبل افزایش داشته است و برخی از سازندگان دیگر آپارتمان‌‌‌ها را با تخفیف ارائه نمی‌‌‌دهند. در این میان یک شرکت حاضر در حوزه املاک توانست بدهی‌‌‌های دلاری را از سرمایه‌گذاران خارجی در اواسط ژانویه جمع‌‌‌آوری کند، که این امر آنان را به اولین مورد در بیش از یک سال گذشته بدل ساخته است. تمامی این گزاره‌‌‌ها خبر از این دارد که اقتصاد چین می‌تواند در مدت کوتاه‌‌‌تر و با سرعت بالاتری بازگردد و به رشد جهانی کمک کند. گرچه این روند می‌تواند تعبیرهای مثبتی داشته باشد اما نگرانی‌ها در بازار حاکی از آن است که ممکن است چین در سیاست‌‌‌های جدید خود نیز زیاده‌‌‌روی کند. تکنوکرات‌‌‌ها تمایل دارند به بحران با پول‌‌‌پاشی فراوان (نقدینگی زیاد) پاسخ دهند. در طول بحران مالی جهانی ۲۰۰۷-۲۰۰۹، بسیاری از محرک‌‌‌های عظیم چین به سمت صنعت مسکن سرازیر شد. رکود ملک در ۲۰۱۴ نیز منجر به انبساط پولی شد که باعث شد قیمت مسکن در برخی نقاط در کمتر از یک سال دو برابر شود.

دولت‌‌‌های محلی همچنان برای کسب درآمد به شدت به عایدی از مزایده زمین متکی هستند، بنابراین همیشه برای فروش بیشتر انگیزه دارند. آنها درحال حاضر برای حمایت از شرکت‌های بزرگ ساخت‌‌‌وساز با تضمین اوراق تجاری وارد عمل شده‌اند. اگر اختیار‌عمل دست آنها باشد، جهش در بازار ملک حتمی است. احیای مجدد چنین سازوکارهایی برای دولت مرکزی فاجعه‌‌‌بار خواهد بود. آنها قیمت مسکن را تا رکوردهای جدیدی بالا می‌‌‌برند و منجر به افزایش بدهی تا مرز خطر در میان سازندگان می‌‌‌شوند. در این موقعیت مقامات دولتی بار دیگر مجبور خواهند شد تا از طریق اهرم‌‌‌های مالی بازار مسکن را سرکوب کنند و چرخه‌‌‌ای را که قبلا چند بار پشت سر گذاشته شده، دوباره تکرار کنند.

ممکن است این تصور پیش آید که بهبود موقت، فضای لازم برای برنامه‌‌‌ریزی بهتر را فراهم می‌کند، با این حال سابقه رهبران چین نشان می‌دهد که آنان عزم لازم برای اجرای اصلاحات بنیادین را ندارند. به عنوان مثال، در این سال‌ها مالیات مسکن چند بار شناور‌ شده است. این امر سفته‌بازی را مهار می‌کند و در عین حال درآمد موردنیاز دولت‌‌‌های محلی را فراهم می‌‌‌آورد. در صورتی که مدل بودجه برای دولت‌‌‌های محلی بدون تغییر باقی بماند، مقامات محلی به تلاش برای افزایش فروش و قیمت‌ها ادامه خواهند داد.

بانک مورگان‌استنلی تخمین زده است که ۹۰ میلیون خانوار شهری جدید در دهه آینده چین وجود خواهند داشت، با این حال چین حدود ۱۵ میلیون خانه در سال اضافه می‌کند. اگر قرار باشد عرضه با تقاضا مطابقت داشته باشد، به‌ویژه با توجه به کاهش جمعیت چین، ساخت‌‌‌وساز باید به طور چشمگیری کند شود. ابزارهای مالی ممکن است در کوتاه‌مدت برای چین نجات‌‌‌دهنده باشد، اما بدون اصلاحات واقعی این بخش محکوم به تجربه دوره‌‌‌های رونق و رکود دوباره خواهد بود.

بازگشت به مسیر ملاکی

صدور فرمان ۱۶ ماده‌‌‌ای شی‌جین‌پینگ، رئیس‌‌‌جمهور چین، ۶ ماه بعد از مشاهده محسوس اثر مثبت سیاست‌‌‌های اصلاحی در بخش مسکن، بار دیگر، بازار مسکن این کشور را در مسیر حمایت دوباره از جریان ملاکی و دامن‌زدن به تورم مسکن، قرار داد. بازار مسکن چین که تا چند ماه قبل و پیش از اتخاذ سیاست‌‌‌ اصلاحات به نفع تقاضای مصرفی، کاملا در تسلط ملاکان وبرج‌‌‌سازان وابسته به قدرت‌ قرار داشت، با اعمال سیاست ساخت‌وساز بدون توجه به تقاضای واقعی و مصرفی، با حجم انبوهی از خانه‌‌‌های خالی و تورم بالا در این بخش روبه‌رو بود، به طوری که در نتیجه فعالیت این دو گروه طی سال‌های اخیر موجودی خانه خالی در بازار مسکن چین معادل «یک فرانسه» -۶۵ میلیون واحد مسکونی- شد و فاصله زمانی دسترسی خانوارهای چینی به کلید مسکن، به بیشترین میزان (بالای ۴۰ سال) در مقایسه با اکثر کشورها رسید.

اما اجرای سیاست اصلاحات یا «عملیات نجات بازار مسکن چین از حباب قیمت» طی ماه‌‌‌های اخیر تورم ماهانه مسکن در چین را بیش از یک‌درصد به صورت میانگین کاهش داد و جراحی ناشی از «اخذ مالیات سالانه از املاک» و «پایان پرداخت وام بیشتر به شرکت‌های ساختمانی بدهکار»، در حال اثرگذاری بود. با این حال و در نتیجه نفوذ و لابی گسترده ملاکان چینی، با فرمان جدید «شی»، بار دیگر دستور تزریق تسهیلات بانکی به شرکت‌های ساختمانی بدهکار صادر شد. این یعنی حمایت دوباره از «اعتیاد ساختمانی و ملکی در بازار مسکن چین» که برنده آن، ملاکان و بازنده آن نیز چینی‌‌‌‌‌‌های نیازمند خانه‌‌‌‌‌‌دار‌شدن، هستند.

در واقع‌ دولت چین که پیش از این با اتخاذ سیاست‌‌‌های اصلاحات در بازار مسکن، زمینه مهار تورم و کاهش قیمت مسکن به نفع تقاضای مصرفی و خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها را ایجاد کرده بود، به دنبال لابی گسترده ملاکان چینی بار دیگر، سیاست خود در ارتباط با بازار مسکن را از اصلاحات به نفع ملاکی تغییر داد. این تغییر رویکرد با صدور فرمان ۱۶ ماده‌‌‌ای رئیس‌‌‌جمهور چین رسما کلید خورد. در قالب این سیاست جدید، شی‌جین‌‌‌پینگ به بانک‌ها فرمان داد «پرداخت اعتبار کافی به شرکت‌های ساختمانی بدهکار» را از سر بگیرند. این در حالی است که در قالب این فرمان جدید، اقداماتی همچون تمدید وام‌‌‌های سازنده‌‌‌ها، تامین مالی اعتباری برای حمایت از سازندگان، پرداخت وام‌‌‌های ویژه برای تکمیل پروژه‌‌‌ها و پشتیبانی‌‌‌های بیشتر برای حصول اطمینان از بابت تکمیل پروژه‌‌‌های ساختمانی، حمایت بانک‌ها و شرکت‌های مدیریت دارایی از خرید پروژه‌‌‌های املاک توسط سازندگان قوی‌‌‌تر، پرداخت وام خرید مسکن، لغو برخی محدودیت‌ها در پرداخت وام مسکن، پرداخت وام به املاک اجاره‌‌‌ای و… در دستور کار قرار گرفت.