بازار املاک پایتخت امسال در حالی فصل بهار را به پایان رساند که متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در مناطق مختلف شهر تهران به ۱۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسید. ثبت این عدد برای متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران طی خردادماه سال جاری، نشان از رشد ۹/۴ درصدی نسبت به نیمه بهار و افزایش بالغ‌بر ۱۰۴ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته دارد. آمارهای رسمی حاکی از آن است که متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان معادل ۶ میلیون و ۵۱۰ هزار تومان بود.

این در حالی است که طی این مدت نه‌تنها حجم معاملات خریدوفروش مسکن در آپارتمان رشدی نداشته بلکه نسبت به نیمه بهار امسال نیز افت قابل‌توجهی داشته است. بر اساس آمار، در خردادماه امسال، حدود ۶ هزار واحد مسکونی در تهران خریدوفروش شده که در مقایسه با اردیبهشت‌ماه، معادل ۶/۵۰ درصد کاهش داشته است. این افت در مقایسه‌ای نقطه‌ای نیز فراتر رفته است. به‌طوری‌که خردادماه امسال نسبت به خردادماه سال گذشته حدود ۶۰ درصد افت را تجربه کرده است.

آپارتمان‌های پرطرفدار
بررسی‌ها نشان می‌دهد از میان گروه‌های سنی مختلف آپارتمان، واحدهای مسکونی نوساز تا پنج سال ساخت همچنان در میان خریداران مسکن پرطرفدار هستند هرچند که به دلیل آنکه تورم قیمتی در این گروه از آپارتمان‌ها نسبت به سایر گروه‌های سنی آپارتمان بیشتر بوده است نسبت به سال گذشته سهم کمتری از انتخاب متقاضیان را به خود اختصاص داده است. در یک ماه پایانی سه‌ماهه نخست امسال، از مجموع ۶ هزار واحد مسکونی معامله‌شده، ۷/۳۹ درصد به آپارتمان‌های نوساز تا پنج سال سخت اختصاص دارد. این سهم اگرچه در میان گروه‌های سنی مختلف رتبه نخست را دارد اما نسبت به خردادماه سال گذشته ۴ درصد کاهش داشته و در مقابل به سهم آپارتمان‌های با قدمت ۶ تا ۱۰ سال ساخت و بیش از ۱۵ سال افزوده شده است.

سهم آپارتمان‌های ۶ تا ۱۰ سال، ۱۶ تا ۲۰ سال و بیش از۲۰ سال در سال جاری به ترتیب ۴/۱۸ درصد، ۱/۱۷ درصد و ۴/۱۱ درصد از مجموع معاملات یک ماه گذشته بوده است.
گذشته از سهم آپارتمان‌ها با گروه‌های سنی مختلف، بررسی توزیع تعداد معاملات انجام‌شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در ماه پایانی نخستین فصل امسال، نشان می‌دهد که از میان مناطق ۲۲ گانه پایتخت، دو منطقه مصرفی تهران یعنی مناطق ۴ و ۵ دو رتبه نخست به لحاظ ثبت بیشترین قراردادهای خریدوفروش را داشته‌اند. آمار بانک مرکزی حاکی از آن است که منطقه ۵ با سهم ۱۵ درصدی و منطقه ۴ با سهم ۹ درصدی از کل معاملات بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است.

درعین‌حال منطقه ۲ با سهم ۷/۸ درصدی، منطقه ۱۰ با سهم ۳/۷ درصدی، منطقه ۱۴ با سهم ۶/۵ درصدی و منطقه ۷ با سهم ۵/۵ درصدی در رتبه‌های بعدی بیشترین سهم معاملاتی قرار دارند. کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن معتقدند بخش زیادی از متقاضیان مصرفی به دلیل افزایش قیمت‌های پیشنهادی به‌ناچار منطقه موردنظر خود را برای خرید مسکن تغییر داده‌اند و همین موضوع منجر به کاهش معنادار سهم برخی از مناطق شهر تهران از مجموع معاملات ماهانه بوده است. به‌عنوان‌مثال در خردادماه امسال، بیشترین رشد متوسط قیمت مسکن نسبت به خردادماه سال گذشته، معادل ۱۳۴ درصد و کمترین میزان رشد به منطقه یک معادل ۸۹ درصد اختصاص داشته است.

همچنین توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب قیمت هر مترمربع زیربنا در خردادماه امسال حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تا ۹ میلیون تومان به ازای هر مترمربع، با سهم ۵/۱۰ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را داشته‌اند و دامنه قیمتی ۶ میلیون تا ۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان با اختصاص سهم ۳/۹ درصدی در رتبه بعدی قرارگرفته‌اند. در این ماه توزیع حجم معاملات به‌گونه‌ای بوده که ۲/۵۵ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت مسکن در شهر تهران یعنی ۱۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان معامله شده‌اند.

در همین حال باوجودآنکه حجم آپارتمان‌های با قیمت کمتر از یک میلیارد تومان در مناطق مختلف پایتخت در ماه‌های اخیر کاهش پیدا کرده اما بیش از نیمی از معاملات انجام‌شده در خردادماه امسال به واحدهای مسکونی با قیمت کل کمتر از ۹۰۰ میلیون تومان متعلق بوده است. این گزارش حاکی از آن است که توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب ارزش هر واحد، در میان دامنه‌های قیمتی، واحدهای مسکونی با ارزش ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون تومان سهم ۳/۱۵ درصدی، واحدهای مسکونی با ارزش ۴۵۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان نیز سهم ۵/۱۱ درصد بیشترین تقاضا در میان خریداران را داشته‌اند.

عرضه نامتناسب با تقاضا
اگرچه بخش زیادی از واحدهای مسکونی عرضه‌شده در بازار مسکن، با متراژ بیش از ۸۰ متر در طول یک سال اخیر احداث شده‌اند اما بخش عمده معاملات صورت گرفته در بازار به آپارتمان‌های با زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع تعلق داشته به‌طوری‌که مطابق با بررسی‌ها، در خردادماه امسال ۷/۵۴ درصد از ۶ هزار واحد معامله‌شده، کمتر از ۸۰ مترمربع بوده‌اند. در این ماه، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده با زیربنای ۵۰ تا ۶۰ مترمربع با سهم ۶/۱۴ درصد و پس‌ازآن واحدهای دارای زیربنای ۶۰ تا ۷۰ متر و ۷۰ تا ۸۰ متر به ترتیب با سهم ۷/۱۳ درصد و ۶/۱۲ درصد در رده‌های بعدی قرار دارند.

شرایط جدید در بازار مسکن
یکی از مهم‌ترین نکات قابل‌توجه در وضعیت بازار مسکن در مقطع کنونی ادامه رشد قیمت‌ها برخلاف کاهش معنادار حجم معاملات آپارتمان‌های مسکونی است. ازاین‌رو این سؤال وجود دارد که چرا با وجود کاهش حجم معنادار خریدوفروش آپارتمان‌های مسکونی، روند رشد قیمت‌ها همچنان ادامه دارد؟ آیا این وضعیت در ماه‌های بعدی سال جاری نیز قابل‌مشاهده است یا آنکه به‌زودی وضعیت جدیدی در بازار ظهور خواهد کرد؟

فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن در پاسخ به این سؤال به یک علت اصلی اشاره می‌کند. او با اشاره به اینکه روند سرمایه‌گذاری در بخش مسکن طی یک سال گذشته هم به قیمت جاری و هم به قیمت ثابت کاهش داشته است، در توضیح آخرین تحولات بازار مسکن می‌گوید: «ریشه اصلی وضعیت کنونی در بازار مسکن گذشته از عوامل بیرونی اثرگذار بر بخش مسکن، آن است که به‌رغم افزایش بسیار بالای قیمت مسکن طی یک سال گذشته، این بخش در این مدت وارد دوره رونق تولید نشد. به‌عبارت‌دیگر می‌توان گفت اگرچه بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات به یک دوره رونق وارد شده بود اما متناسب با افزایش تقاضا، عرضه در بخش مسکن به دوره رونق وارد نشده و حجم عرضه در یک روند صعودی که به معنای افزایش عرضه باشد قرار نگرفت.»

او درباره علت افزایش نیافتن عرضه مسکن این‌چنین می‌گوید: «برای پیداکردن عامل اصلی کافی است به روند رشد قیمت‌ها در ابتدای سال جاری توجه کنیم. گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد در ابتدای سال جاری، در کنار افزایش ۶۰ درصدی قیمت مسکن در کشور، قیمت زمین حدود ۱۲۰ درصد افزایش را تجربه کرد. این آمار نشان می‌دهد به دلیل افزایش بسیار بالای قیمت زمین و همین‌طور قیمت مصالح ساختمانی، صرف فعالیت ساخت‌وساز، برای سمت عرضه سودده نیست و همین موضوع منجر به عدم تمایل سمت عرضه برای افزایش فعالیت‌های ساختمانی می‌شود.»

این صاحب‌نظر بازار مسکن درعین‌حال تأکید می‌کند: «افزایش قیمت مصالح ساختمانی و قیمت زمین، سبب می‌شود تا قیمت تمام‌شده تولید افزایش پیدا کند و همین امر قیمت فروش را رشد می‌دهد. افزایش قیمت فروش در شرایطی رخ می‌دهد که به دلیل سودده شناخته نشدن فعالیت ساختمانی، تمایل عرضه به ادامه فعالیت‌های ساختمانی بیشتر می‌شود. این در حالی است که در طرف دیگر بازار یعنی سمت تقاضا، به دلیل نامساعد بودن شرایط اقتصادی، قدرت خرید متقاضیان در مقابل افزایش قیمت فروش به‌شدت کاهش پیدا می‌کند. درنتیجه از یک سو، کاهش تقاضا برای خرید مسکن، حجم معاملات ماهانه را در مقایسه با سال گذشته کاهش می‌دهد و از سوی دیگر قیمت فروش همچنان رو به افزایش است.»

به گفته یزدانی کاهش حجم معاملات در مقابل افزایش قیمت مسکن یک وضعیت جدید به اسم «رکود تورمی» را در بازار ایجاد خواهد کرد. او درباره این وضعیت جدید می‌گوید: «اگرچه شیب رشد ماهانه قیمت مسکن در ماه‌های آتی از سال به‌تدریج کمتر خواهد شد اما به نظر می‌رسد روند رشد قیمت در ادامه سال به‌گونه‌ای باشد که تورم بخش مسکن برای سال جاری در محدوده تورم عمومی کشور قرار گیرد.»
با توجه به پیش‌بینی این وضعیت است که به نظر می‌رسد متولی بخش مسکن در حال طراحی بسته‌های جدید حمایتی برای ایجاد تعادل در بازار ملک است. «طرح اقدام ملی» ازجمله بسته‌های تعریف شده در این حوزه است.

مدیر بازنگری طرح جامع مسکن اما می‌گوید بسته‌های جدید طراحی‌شده یک نقطه قوت و یک نقطه‌ضعف دارد. به گفته او اگر در جریان اجرای این طرح، با حذف قیمت زمین، هزینه‌های ساخت‌وساز برای سازندگان کاهش پیدا کند می‌تواند به ایجاد تعادل و افزایش عرضه در بازار مسکن کمک کند؛ اما از سوی دیگر ازآنجاکه سایر فاکتورهای هزینه‌ای ساخت‌وساز با افزایش قابل‌ملاحظه قیمت مسکن مواجه شده است به نظر می‌رسد همچنان فعالیت ساخت‌وساز برای سمت عرضه به‌صرفه نباشد. او ادامه می‌دهد: «نکته مهم دیگر آنکه محل اجرای پروژه برای حذف قیمت زمین نیز بسیار اثرگذار است.

تجربه مسکن مهر نشان می‌دهد هزینه‌های آماده‌سازی زمین در خارج از محدوده شهری بسیار بالا است. ازآنجاکه دولت بودجه کافی برای تقبل تمامی هزینه‌های آماده‌سازی را ندارد به‌ناچار هزینه‌های آماده‌سازی بر دوش متقاضی می‌افتد که نهایتا منجر به افزایش قیمت تمام‌شده خواهد شد.»
یزدانی درعین‌حال معتقد است این طرح در برخی شهرها ممکن است نتیجه مناسبی داشته است. به این معنا که اگر در برخی محدوده‌ها که نیاز به فراهم‌کردن تأسیسات زیربنایی وجود ندارد بنابراین هزینه آماده‌سازی زمین کاهش می‌یابد و همین موضوع سبب می‌شود قیمت تمام‌شده کنترل شود.

او در پایان این موضوع را تأکید می‌کند که تقاضای سرمایه‌ای نیز همچون سال گذشته نمی‌تواند تأثیر زیادی در تغییر جهت بازار مسکن داشته باشد. او توضیح می‌دهد: «برای آنکه تقاضای سرمایه‌ای نقش تعیین‌کننده‌ای در بازار داشته باشد دو نکته مهم است. اولین نقطه اتکای آن، این است که تقاضای مصرفی پشت آن پنهان باشد و دوم آنکه سیالیت سرمایه در حال رشد باشد. اما درحال‌حاضر بازار مسکن در وضعیتی قرار دارد که سرعت گردش سرمایه در آن کاهش پیدا کرده است. کاهش حجم معاملاتی شاهدی بر این موضوع است. بنابراین به نظر می‌رسد تقاضای سرمایه‌ای در چنین شرایطی نمی‌تواند چندان بر روند بازار تأثیرگذار باشد.