جایگاه و اهمیت شهر نیویورک

نیویورک سیتی تاریخ پرفراز و نشیبی دارد که به اوایل قرن ۱۷ میلادی برمی‌گردد. این منطقه در ابتدا محل سکونت قبایل بومی آمریکا بود. اما در سال ۱۶۶۴، انگلیسی‌ها کنترل این شهر را به دست گرفتند و به افتخار «دوک یورک» (لقبی که به دومین پسر پادشاه یا ملکه انگیس اعطا می‌شود)، نام آن را به نیویورک تغییر دادند. این شهر در طول انقلاب آمریکا نقش مهمی ایفا کرد و به عنوان میدان نبرد و سپس به عنوان اولین پایتخت ایالات متحده معرفی شد. قرن ۱۹ شاهد ورود گسترده مهاجران، به ویژه از اروپا، بود که نیویورک را به یک مرکز فرهنگی تبدیل کرد.

قلب تجاری ایالات متحده آمریکا در شهر نیویورک واقع است. مرکز تجارت جهانی در ناحیه منهتن قرار دارد. همچنین؛ فرودگاه بین‌المللی جان‌اف‌کندی، یکی از سه فرودگاه بین‌المللی شهر نیویورک است. در حالی که روزنامه اقتصادی وال استریت ژورنال در این شهر چاپ می‌شود، نبض تجارت سهام کشور در خیابان وال استریت و در بازار بورس نیویورک و بورس الکترونیکی نزدک می‌تپد.

ورود به مبحث جاذبه‌های فرهنگی- توریستی نیویورک، از حوصله این یادداشت خارج است و اغلب مخاطبان، به‌خوبی با آن‌ها آشنایی دارند. شهر نیویورک، با وجود جاذبه‌های بی‌شمار، به شهری گران تبدیل شده است که هزینه‌های زندگی در آن به سرعت در حال افزایش است. یکی از بزرگ‌ترین چالش‌هایی که ساکنان نیویورک با آن روبه‌رو هستند، هزینه‌های هنگفت اجاره و پرداخت کمیسیون به آژانس‌‌های املاک (دلالان بازار اجاره) است که اغلب به عنوان یک بار مالی سنگین بر دوش مستاجران تحمیل می‌شود.

دلایل مطرح شدن طرح

1. بحران توان پرداخت مسکن در نیویورک، افزایش شدید اجاره و هزینه زندگی، باعث شده است تقاضا برای راه‌حل‌های قاطع و سریع به‌وجود بیاید؛ وعده‌ی فریز اجاره، بخشی از برنامه‌ی مبارزه با «عدم ‌قابلیت‌ پرداخت» (Housing affordability) است و برای کسب حمایت رأی‌دهندگان کم‌درآمد و متوسط از طرف تیم ممدانی طراحی شده است.
2. پیام سیاسی و انتخاباتی؛ وعده‌ی فریزِ اجاره یک شعار ملموس و ساده است که نشانه اولویت‌گذاری روی مستأجران و مقابله با بازار مسکنِ بی‌مهار تلقی می‌شود. این وعده همچنین به شهردار منتخب کمک می‌کند تا خود را به‌عنوان یک مدافع اجتماعی پیشرو تثبیت کند. منابع خبری و تحلیل‌های محلی اشاره کرده‌اند که این موضوع (Social/Post-Socialist Advocate) هسته کمپین ممدانی بوده است.

طرح تثبیت ۴ ساله اجاره‌بها چه منافع و فوایدی ممکن است داشته باشد؟

1. ثبات و حفاظت از مستأجران کوتاه‌مدت؛ جلوگیری از افزایش بلافاصله اجاره برای میلیون‌ها نفر (به‌خصوص ساکنان واحدهای«rent-stabilized» ) که می‌تواند از بی‌خانمانی و تخلیه ناگهانی جلوگیری کند. این اثرات کوتاه‌مدت از منظر بهداشت عمومی و ثبات خانواده‌ها مثبت ارزیابی شده‌اند.
2. پیام اجتماعی و توزیع مجدد سیاسی؛ نشان دادن عزم دولت شهری برای اولویت دادن به هزینه‌های زندگی مردم، که ممکن است اعتماد عمومی و سرمایه سیاسی را تقویت کند.

ضررها و ریسک‌ها

1. کاهش انگیزه برای نگه‌داری و تعمیر ساختمان‌ها؛ اقتصاددانان و مطالعات تجربی نشان داده‌اند که وقتی صاحب‌خانه نتواند درآمد بازار را از اجاره به‌دست آورد، احتمال دارد تعمیرات و نگه‌داری کاهش یابد و کیفیتِ مسکن افت کند. مطالعات و تحلیل‌های بلندمدت اقتصاددانان این نگرانی را مطرح کرده‌اند.
2. کاهش عرضه مسکن و پیامدهای بازار؛ کنترل یا فریز قیمت در بلندمدت می‌تواند سرمایه‌گذاری در ساخت یا نگه‌داری واحدهای اجاره‌ای را کاهش دهد. مالک‌ها را به فروش ساختمان‌ها یا تغییر کاربری تشویق کند و در نتیجه عرضه مسکن ارزان‌تر کم‌تر شود. نتیجه احتمالی، فشار بیشتر بر واحدهای بازار آزاد و افزایش اجاره‌ها در بخش‌هایی که خارج از کنترل هستند.
3. زیان مالی برای مالک‌ها و پیامدهای اعتباری؛ تنگنای درآمدی برای مالکانی که هزینه‌های مالی، مالیات و هزینه‌های اجرایی‌شان بالاست، می‌تواند به ورشکستگی، فروش اجباری یا خروج از بازار منجر شود. این اتفاق ممکن است از کارایی بازار بکاهد یا باعث تجمیع مشکلات شود.
4. موانع قانونی و نهادی؛ رئیس شهر به‌تنهایی نمی‌تواند یک فریز چهارساله را مستقیماً اجرا کند. نهادهایی مثل؛ New York Rent Guidelines Board و قوانین ایالتی در فرایند تصمیم‌گیری نقش دارند و اجرای چنین پیشنهادی نیاز به حمایت نهادی و حقوقی دارد. تحلیل‌ها می‌گویند؛ در چنین وضعیتی، تبدیل وعده به سیاست اجرایی، پیچیده و کند خواهد بود.

فریز اجاره به مدت ۱۲– ۲۴ ماه ممکن است برای محافظت اضطراری از مستأجران مفید باشد، به‌خصوص اگر همراه جبران یا حمایت‌های مالی از مالکین کوچکی باشد که به‌خاطر افزایش هزینه‌ها دچار مشکل می‌شوند. مخالفان اقتصادی هشدار می‌دهند که بدون مکانیسم‌های جبران یا برنامه‌های افزایش عرضه، کنترل‌ها در بلندمدت می‌تواند با کاهش عرضه، بدتر شدن نگه‌داری و افزایش فشار روی واحدهای آزاد، نتیجه معکوس داشته باشد.