مقدمه:

حداقل طی نیم قرن اخیر، ابعاد و زوایای زندگی آپارتمان نشینی و مجتمع‌های تجاری و اداری، دچار تغییرات و تحول اساسی شده است و بنا به ضرورت و اقتضائات زندگی شهری، بیشتر به سمت برج نشینی و تولید مجتمع‌های بزرگ و بلندمرتبه مسکونی، تجاری و اداری، میل پیدا کرده است. افزایش ابر پروژه‌های ساختمانی، ضرورت‌هایی را نیز به همراه داشته است. یکی از شاخه‌های مهم این ضرورت‌ها که علی‌الخصوص در کشور ما به‌شدت مغفول مانده، مدیریت بهره‌برداری ساختمان است. این شاخه از علم نوین، تا حدودی ترجمه تحت‌الفظی (Facility Management) به‌شمار می‌آید.

بر اساس ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان (مصوب ۱۳۷۴)، مسؤولیت تدوین، تصویب و ابلاغ مقررات ملی ساختمان، وزارت راه و شهرسازی است که تاکنون این مقررات را در ۲۴ مبحث تهیه و برای اجرا به نهادها و سازمان‌های ذی‌ربط ابلاغ کرده است. اغلب موضوعاتی که در مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان پیش‌بینی شده است، مربوط به مراقبت و نگه‌داری ساختمان است. موضوع مدیریت بهره‌برداری ساختمان نیز در جای‌جای این مبحث با عنوان «مسؤول نگه‌داری ساختمان» دیده شده است. لیکن؛ اولین گام در اجرای نظام مسؤولیت‌ها و اختیارات، احراز صلاحیت حرفه‌ای اشخاص است که در مبحث ۲۲، به جز مالک، نحوه احراز صلاحیت مسؤول نگه‌داری ساختمان و بازرس، از سال ابلاغ مبحث تا کنون مبهم باقی مانده است.

در این یادداشت، نگاهی اجمالی به شرح وظایف مسؤول نگه‌داری ساختمان و خلأ موجود آموزشی در این زمینه خواهیم پرداخت.

وضعیت موجود

از منظر قانونی، مطابق ماده (۸) قانون تملک آپارتمان‌ها، ساختمان‌های مسکونی که حداقل ۳ واحد داشته باشند، ملزم به انتخاب مدیر هستند. در این حالت، معمولاً یک نفر از هر واحد به‌صورت چرخشی (و اکثر قریب به اتفاق، بدون هیچ‌گونه علم و دانش قبلی)، مسؤولیت مدیریت امور ساختمان را بر عهده می‌گیرد. با بالا رفتن تعداد واحدهای مسکونی و تبدیل آن به ده‌ها و یا صدها واحد، و یا ورود به مدیریت مجتمع‌های تجاری، مگامال‌ها و مراکز درمانی بزرگ و پیچیده، سیستم مدیریتی آن نیز پیچیده‌تر و از حوصله یک شخص و شغل پاره وقت خارج شده و دیگر نمی‌توان از منظر مسؤولیت اجتماعی به آن نگریست.

در چنین مواقعی، به طور معمول به یک یا چند نفر نیروی تمام وقت و حقوق بگیر نیاز است و پای قوانین و مقررات ملی (از قبیل قانون تملک آپارتمان‌ها، آتش­نشانی، بیمه و …) بیش از پیش به مدیریت مجتمع باز شده و با برگزاری مجامع عمومی عادی و یا فوق‌العاده، وظیفه نگه‌داری ساختمان به هیأت مدیره واگذار می‌شود. ایشان نیز از بین خود و یا فردی بیرون از هیأت مدیره، یک نفر را به‌عنوان مسؤول نگه‌داری مجتمع انتخاب و وفق قانون، برخی وظایف را در ازای پرداخت حقوق ماهیانه به وی تفویض می‌کنند. در این حالت، همچنان موضوع غیر متخصص بودن فرد منتخب به قوت خود باقی است.

هنوز در کشور ما توجه به نگه‌داری ساختمان به‌عنوان یک فرهنگ عمومی نهادینه نشده است. جای بسی تعجب و شگفتی است که مردم برای خرید از یک شیرینی فروشی، رستوران و یا خرید و یا انجام تعمیرات اتومبیل خود، تحقیق بسیار می‌کنند و از خدمات مذکور با چشم بسته استفاده نمی‌کنند. اما در موضوع مدیریت ساختمان خود که از نظر حجم سرمایه‌گذاری و هزینه، قابل مقایسه با هزینه‌های خرید و یا تعمیر یک اتومبیل نیست، بی‌تفاوت برخورد می‌کنند.

قانون‌گذار سعی کرده است خلأ به‌کارگیری مدیریت ساختمان را با تهیه و تنطیم مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان پر کند. اما به‌رغم تلاش‌ها و زحماتی که کشیده شده است، موضوع احراز صلاحیت حرفه‌ای مسؤول نگه‌داری ساختمان، با ابهامات جدی مواجه است. این در حالی است که قانون، تکالیف سنگین، مهم و بسیار کلیدی را بر دوش مسؤول نگه‌داری ساختمان گذارده است. لیکن؛ اغلب مدیران فعلی ساختمان‌ها، با اکثر وظایف خویش بیگانه‌اند.

اجرای صحیح مبحث ۲۲، نیازمند نیروهایی است که دانش کافی در حوزه نگه‌داری ساختمان داشته باشند. لیکن؛ در هیچ کجای قوانین نیامده است که یک فرد، مادام که خود آموزش‌های لازم را ندیده باشد، قادر به انجام تکالیف قانونی خود نیست. در خصوص نحوه انتخاب مسؤول نگه‌داری ساختمان، شرایط احراز در مبحث موردنظر مشخص نیست که این موضوع می‌تواند در شرایط بروز حوادث و موضوعات حقوقی مترتب، تبعات نامطلوبی برای مالک یا بازرس ایجاد کند. عدم ابلاغ چک‌لیست‌های همسان برای بازدید و بازرسی بخش‌های مختلف، متناسب با نوع کاربری و اهمیت ساختمان نیز شفافیت مبحث موردنظر را کاهش داده است.

فهرستی از مهم‌ترین وظایف مسؤول نگه‌داری ساختمان

تمامی شرح وظایف از مبحث ۲۲ ساختمان احصاء شده است. مبحث مذکور مسؤول نگه‌داري ساختمان را بدین شکل معرفی کرده است؛

«شخص حقيقي يا حقوقي كه داراي حق قانوني از طرف مالك (يا مالكين) يا نماينده قانوني او

(يا آن‌ها) براي نگه‌داري ساختمان بوده و نگه‌داري ساختمان را مطابق الزامات اين مبحث بر عهده دارد.»

احتمال قریب به یقین، تمام مخاطبان و خوانندگان این سطور تأیید می‌کنند که انجام اغلب وظایفی که در پی می‌آید، بدون احراز شرایط و گذراندن دوره‌های آموزشی، غیر ممکن به‌نظر می‌رسد. توضیح این‌که؛ موارد زیر تنها بخشی از وظایف مسإول نگه‌داری ساختمان است و برای پرهیز از اطاله کلام، همه وظایف ایشان قید نشده است. همچنین؛ به دلیل وضوح در تخصصی بودن شرح وظایف، حداقل توضیحات برای هر بند قید شده است.

1. مالک موظف است نقشه‌های «چون‌ساخت» (As built) را از مجری یا دفتر فنی تهیه و با شناسنامه به مسؤول نگه‌داری تحویل دهد. سؤال اینجاست که اگر مسؤول ساختمان قبلاً با نقشه‌های چون‌ساخت آشنا نباشد، از کجا تشخیص می‌دهد که نقشه‌ها درست، کامل و متعلق به ملک مورد نظر است؟
2. مسؤول نگه‌داری ساختمان‌ باید شبکه‌های گاز و تجهیزات نصب شده را به‌صورت ادواری بازدید و در پرونده‌های ساختمان ثبت و بایگانی کند. ممکن است علائمی مانند؛ سلامت ظاهری لوله‌کشی گاز (عدم خوردگی، نشتی، رنگ‌پریدگی، ضربه‌خوردگی)، قابل تشخیص باشد. اما بررسی کلمپ‌ها، تست نشتی اتصالات، عملکرد شیر اطمینان، رگولاتور فشار گاز و سایر مباحث تخصصی، بدون هیچ شناخت و آموزشی، چگونه میسر است؟
3. وضیعت مشخص کردن بخش‌ها و تجهیزات مرتبط با حفاظت ساختمان در مقابل حریق، توسط مسؤول نگه‌داری ساختمان باید حداقل هر ۳ ماه یک بار کنترل و بازدید شوند. این بازدیدها شامل؛ شستی‌های اعلام حریق، آژیرها و آلارم‌ها، منبع تغذیه، باتری‌ها، تابلوی مرکزی، انسداد یا آسیب‌دیدگی دتکتورها و ده‌ها دستگاه و اصطلاحات تخصصی دیگر می‌شود که حتی اسم آن‌ها هم به گوش اغلب مدیران فعلی ساختمان نخورده است!
4. بازدید تجهیزات برقی و مکانیکی به‌صورت ادواری توسط مسؤول نگه‌داری ساختمان یک بار در هر ماه باید کنترل شوند. کنترل آسیب‌دیدگی، له‌شدگی یا فرسودگی کابل‌ها را ممکن است هرکسی تشخیص دهد. اما بررسی مسیر عبور کابل‌ها، تست عملکرد کلیدهای اصلی و فرعی، سلامت فیوزها و کلیدهای محافظ جان (RCD)، کنترل سنسورهای حضور و سایر مباحث تخصصی، بدون آموزش‌های تخصصی، غیر ممکن است.
5. چنان‌چه در بازديدهاي ادواري مشخص شود كه قطعه يا قطعاتي نياز به تعمير، تنظيم يا تعويض دارند، بايد مسؤول نگه‌داري ساختمان نسبت به اصلاح يا تعويض آن اقدام کرده و تا نصب قطعه و عدم حصول اطمينان از عملكرد ايمن و مناسب، آسانسور بايد خاموش شود. اگر فردی از عمر مفید قطعات آسانسور مطلع نباشد و یا نداند کدام قطعات نیاز به تعمیر و یا تعویض دارند، چگونه می‌تواند به مسؤولیت‌های خود در مبحث ۲۲ ساختمان عمل کند!؟
6. مسؤول نگه‌داري ساختمان بايد حداقل هر سه ماه يك بار نسبت به كنترل و بازديد از ساختمان‌ها اقدام و نتايج حاصل از بازديد را ثبت و در پرونده نگه‌داري ساختمان بايگاني کند. بازديد قسمت‌هاي مختلف توسط مسؤول نگه‌داري ساختمان شامل موارد زير است، ولي محدود به آن‌ها نمي‌شود؛

• قابليت دسترسي
• تحمل بار محل تردد اتومبيل
• محوطه پلكان و راه‌هاي ارتباطي
• سيستم‌هاي اعلام حريق
• شبكه آب آتش‌نشاني ساختمان
• خاموش كننده‌هاي دستي
• موتورخانه
• پاركينگ

بدون هیچ توضیح اضافه، اغلب این وظایف، بدون سپری کردن دوره‌های تخصصی و آموزش لازم، میسر نیست.

نتیجه‌گیری

مدیریت بهره‌برداری ساختمان و یا به تعبیر مبحث ۲۲ مقررات ملی، «مسؤول نگه‌داری ساختمان»، یک علم بین‌رشته‌ای است و کسی که این مسؤولیت را بر عهده می‌گیرد، بنا به ضرورت شغلی و مخاطبان خود، باید از معماری، سازه، مبلمان شهری، HSE، حسابداری و مالی، تأسیسات (مکانیکی و الکتریکی)، علم حقوق و قوانین جاری، روان‌شناسی، مدیریت و رهبری و …، حداقل دانش را کسب کند. در حالی‌که هیچ‌کدام از مهندسان و دانش‌آموختگان فعلی دانشگاه‌ها، با تکیه بر آموزه‌های تخصصی که فرا گرفته‌اند، قادر به انجام همه این امور نیستند. این در حالی است که برخی کشورهای همسایه حداقل طی ۳۰ سال اخیر، نه تنها موضوع آموزش مدیریت ساختمان را حل کرده‌اند، بلکه چتر خدمات آموزشی خود را به سایر کشورها نیز گسترش داده و ضمن جذب دانش‌پذیر، اعتبار بین‌المللی و منابع درآمدی نیز برای کشور خود دست‌وپا کرده‌اند. همچنین؛ نمایندگی‌های دائمی متعددی از کشورهای پیشرو در این حوزه، برای خود جذب کرده‌اند.

همان‌گونه که مشاهده می‌کنید، وضعیت موجود هیچ ارتباطی به خباثت‌ها و تحریم‌های بین‌المللی ندارد. بلکه دچار یک خودتحریمی مزمن هستیم که اگر خوش‌بینانه بخواهیم از امروز عقب‌ماندگی‌ها را جبران کنیم، حداقل ۳۰ سال از کشورهای همسایه عقبیم. یا اگر خوشبینانه، فضای تعاملات بین‌المللی از همین فردا فراهم شود، هیچ‌گونه ساختار منسجم و قابل دفاعی در بخش خصوصی برای ساماندهی این ظرفیت وجود ندارد.

با توجه به تجارب فراوان و ضعف‌های ساختاری در نگاه حاکمیتی به موضوعات مختلف، ورود سازمان‌های دولتی و نهادهای عمومی به‌عنوان متولی و مسؤول برگزاری دوره‌های آموزشی هم مطلقاً توصیه نمی‌شود. سازمان‌ها و نهادها صرفاً تسهیل‌گر و پشتیبان هستند و نباید نقش مداخله‌جویانه داشته باشند. امید که؛

دست در دست هم دهیم به مهر   میهن خویش را کنیم آباد