هفته گذشته تحول مدیریتی در یکی از دفاتر وزارت راه‌‌‌وشهرسازی اتفاق افتاد که در حالت خوش‌بینانه و البته مورد انتظار می‌تواند «اتاق‌‌‌فکر» بخش‌‌‌ مسکن و ساختمان را بار دیگر و بعداز سال‌ها «نبود» آن، به دولت بازگرداند. دفتر برنامه‌‌‌ریزی و اقتصاد مسکن که البته در سال‌های اخیر اسم آن به صورت عجیب و غیرقابل قبول به دفتر سرمایه‌‌‌گذاری و اقتصاد مسکن تغییر کرده بود، بیش از یک دهه است «از ریل خارج شده» و به جای «پیشبرد ماموریت اصلی» سرگرم «فعالیت‌‌‌هایی شبیه آژانس‌‌‌های املاک یا دفتر فنی پروژه‌‌‌های عمرانی» شده است.

درست از زمان استارت مسکن‌‌‌مهر، «شرح وظایف» دفتر اقتصاد مسکن فراموش یا کنار گذاشته شد و «اقدامات اجرایی» بر «کارهای فکری» و «برنامه‌‌‌ریزی» تسلط پیدا کرد. کار این دفتر «اسم‌‌‌نویسی برای مسکن دولتی» و «تعقیب روزانه مدیران استانی مسوول ساخت مسکن دولتی» یا «تهیه چک‌‌‌لیست پیشرفت پروژه‌‌‌های ساختمانی» نیست، بلکه وظیفه‌‌‌ اصلی دفاتر در وزارتخانه‌‌‌ها از جمله دفتر اقتصاد مسکن، «فکر و مطالعه» برای «شناسایی گره‌‌‌های بخش» و سپس «برنامه‌‌‌ریزی و سیاستگذاری» برای «گره‌‌‌گشایی از کار خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها و فعالان ساختمانی» است.

«دنیای‌‌‌اقتصاد» به همین مناسبت، با بررسی الگوهای فعالیت مشابه دفتر اقتصاد مسکن در برخی کشورها و همچنین «انتظارات کارشناسی» از تکالیف دفتر اقتصاد مسکن، بایدها و نبایدهای این دفتر را معرفی می‌کند.

«جایگاه» دفتر اقتصاد مسکن

دفتر اقتصاد مسکن، جایگاه «فکری، مطالعاتی و برنامه‌‌‌ریزی و در عین حال تدوین مقررات» را دارد و باید بتواند سیاست‌‌‌های اساسی دولت در بخش مسکن را طراحی و راهبری کند؛ اصولا دفاتر در وزارتخانه‌‌‌ها همین ماموریت را دارند. ماموریت‌‌‌هایی ذیل این جایگاه برای دفتر اقتصاد از قبل تعریف شده که اتفاقا ریز آن هم در سایت وزارت راه‌‌‌وشهرسازی وجود دارد اما مرور کارنامه دفتر در سال‌های اخیر بیانگر «بر زمین ماندن ماموریت‌‌‌های اصلی» به خاطر «در اولویت قرار گرفتن ماموریت‌‌‌های فرعی و خارج از شرح وظایف» است.

جایگاه دفتر برنامه‌‌‌ریزی، «اجرایی نیست.» این دفتر حدود دو دهه قبل زمانی که معاونت مسکن و سازمان ملی زمین ادغام شدند، به سازمان ملی منتقل شد اما بعد از حدود ۵ سال، مجددا به جایگاه اصلی‌‌‌اش در وزارتخانه برگشت؛ چون کارش اجرایی نیست، بلکه «سیاستگذاری» است.

«تکیه‌‌‌گاه» اقتصاد مسکن

آمار و اطلاعات برای دفتر اقتصاد مسکن، نقش «آب حیات» را دارد. داده‌‌‌های کلیدی بخش مسکن و ساختمان مثل «صفحه نمایشگر» یک خودرو به مسوول بخش (دولت)، دید می‌دهد تا اوضاع جایگاهی که در آن قرار دارد را از لحاظ «نرمال‌‌‌بودن شرایط» یا «رفتن به سمت وضعیت غیرطبیعی» یا «قرار داشتن در وضعیت هشدار» بسنجد و متناسب با هر کدام از این سه فاز، حرکت کند.

«تکیه‌‌‌گاه» دفتر اقتصاد مسکن، «آمارها، اطلاعات و تحلیل‌‌‌ها از بازار» است؛ داده‌‌‌هایی همچون قیمت مسکن در تک‌‌‌تک شهرها و به‌ویژه مراکز استان‌‌‌ها، قیمت زمین، بهای اجاره و تیراژ ساخت‌‌‌وساز. تولید همه این آمارهای حیاتی از سال ۹۸ تاکنون در دفتر اقتصاد مسکن متوقف شده است و مرکز آمار نیز از سال ۱۴۰۱ به بعد، انتشار این آمارها را متوقف کرده؛ بانک‌‌‌مرکزی هم از تابستان امسال گزارش مسکن تهران را  ارائه نداده است. این آمار اگر در سال‌های اخیر «وجود داشت» و «ضرورت آن احساس می‌‌‌شد»، به احتمال خیلی زیاد «وضعیت مسکن» این نبود.

تصور «اهمیت صفر آمارهای کلیدی بخش مسکن» باعث شده «تصمیمات در اتاق تاریک» اتخاذ شود؛ نرخ مجاز رشد اجاره‌‌‌بها ۲۵‌درصد تعیین می‌شود در حالی‌که متوسط رشد اجاره‌‌‌بها در زمان آن تصمیم نزدیک به ۴۰‌درصد بود. این تنها یک نمونه از چند ماجراجویی سیاستگذار مسکن در اتاق تاریک طی سال‌های گذشته است.

در نمونه‌‌‌ای دیگر برای ساخت مسکن دولتی قیمت‌هایی تعیین می‌شود که بسیار کمتر از «قیمت روز ساخت» است. یا رقم وام ساخت همین واحدهای مسکونی افزایش پیدا می‌کند بدون توجه به «قدرت آب‌‌‌رفته کم‌‌‌درآمدها برای پرداخت اقساط ماهانه.»

اکنون این پرسش از آن کارنامه به وجود می‌‌‌آید که «بدون وجود تکیه‌‌‌گاه»، ‌‌‌ پایه تصمیمات چه بوده است؟

بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، سیاست‌‌‌های «زمین، مسکن، پولی و مالی مرتبط با بخش مسکن» توسط این دفتر باید تدوین شود اما کار دفتر اقتصاد مسکن بدون «تحلیل بازار، وضعیت آینده، شناسایی گرایش‌‌‌ تقاضا و سمت‌‌‌وسوی عرضه» ذره‌‌‌ای جلو نمی‌رود و سیاست پخته‌ای از آن بیرون نمی‌‌‌آید.

نقش پایشگری دفتر اقتصاد مسکن

دفتر اقتصاد مسکن باید مدام سایز ساخت‌وساز، توان اقتصادی خانوارها و چگونگی توانمندسازی آنها را «پایش» کند. پایش البته منوط است به «کار انداختن دوباره دماسنج‌‌‌های مسکن در دفتر.» تعامل با سازمان‌های کلیدی دولتی همچون سازمان برنامه و سازمان امور مالیاتی و همچنین بانک‌‌‌مرکزی و بانک‌ها، باید «روتین» کاری دفتر اقتصاد مسکن باشد.

در کشورهای توسعه‌‌‌یافته و موفق در سیاستگذاری مسکن، دولت‌‌‌ها در این بخش، اولویت را برای خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها تعریف کرده‌‌‌اند؛ دفتر اقتصاد مسکن باید با پایش منظم اوضاع اقتصادی این گروه، برای آنها برنامه داشته باشد. اجرای برنامه اما کار دفتر نیست، کار بخش خصوصی است.

۱۰ ماموریت دفتر اقتصاد مسکن چیست؟

اگر جایگاه فراموش شده دفتر اقتصاد مسکن که همان «اتاق فکر سیاستگذاری» است، احیا شود، در این صورت انتظار انجام ۱۰ ماموریت توسط این نهاد وجود دارد. ماموریت اول که مقدمه تصمیم‌‌‌سازی و تصمیم‌‌‌گیری برای بخش مسکن است، تدوین طرح جامع است. در قالب این طرح ویژگی‌‌‌های اقتصادی متقاضیان مسکن، نیاز بازار و آخرین وضعیت متغیرهای اقتصادی موثر بر متغیرهای بخش مسکن مشخص می‌شود و در نهایت برنامه‌‌‌های کوتاه‌‌‌مدت و بلندمدت اجرایی استخراج می‌شود.

ماموریت دوم بررسی منظم فاکتورهای بیرونی بر معادلات درونی بازار مسکن است. غفلت از همین ماموریت در سال‌های اخیر باعث «کم‌توجهی سیاستگذاران به موضوع مهم تورم عمومی و انتظارات تورمی و همچنین افت شدید توان اقتصادی خانوارها در اثر یک دهه رشد اقتصادی تقریبا صفر» شد. با این بی‌‌‌توجهی، طرح مسکن دولتی به گونه‌‌‌ای طراحی شد که فقط یک‌‌‌ششم از خانوارهای ثبت‌‌‌نام‌کننده و مشمول توانستند وارد طرح شوند چون قبل از طراحی، حال و روز اقتصادی و مالی این خانوارها مورد شناسایی و بررسی قرار نگرفته بود.

موضوع «زمین» ماموریت دیگر دفتر اقتصاد مسکن باید باشد. نسبت قیمت زمین به مسکن در سال‌های اخیر افزایش پیدا کرد و دلیل آن، کمبود نسبی زمین مسکونی در داخل شهرهاست. از طرفی، زمین‌‌‌های خام بیرون از شهرها سیگنالی گمراه‌‌‌کننده از بابت «فراوانی عرضه» می‌دهد اما هزینه مسکونی‌‌‌کردن این زمین‌‌‌ها بسیار بالاست. در قالب این ماموریت باید «ابزارها و اهرم‌‌‌های عرضه زمین به بازار مصرف (ساخت‌‌‌وساز)» و در عین حال «ورود بخش‌خصوصی به سرمایه‌‌‌گذاری روی زمین‌‌‌های دولتی بیرون از شهرها» پیگیری شود.

ماموریت دیگر دفتر اقتصاد مسکن «منطبق‌‌‌سازی جریان عرضه با جنس تقاضا» است. در حال حاضر متوسط مساحت واحدهای مسکونی حداقل ۱٫۵ برابر مساحت مطلوب تقاضاست. این موضوع باعث شده جریان موازی عرضه و تقاضا شکل بگیرد. دفتر اقتصاد مسکن لازم است در قالب ماموریت مکمل، سیاست‌‌‌ها و مصوبات شهرداری‌‌‌ها که به نوعی باعث «بزرگ‌‌‌شدن متراژ واحدهای مسکونی» می‌شود را شناسایی و نسبت به حذف موانع از مسیر ساخت آپارتمان‌‌‌های کوچک و کم‌‌‌متراژ اقدام کند.

برنامه‌‌‌ریزی برای تجهیز منابع مورد نیاز برای تامین مسکن دهک‌‌‌های کم‌‌‌درآمد نیز ماموریت دیگر دفتر اقتصاد مسکن است. سرمایه‌‌‌گذاران ساختمانی در سال‌های اخیر به دلیل وجود موانع متعدد در مسیر ساخت‌‌‌وساز از این بازار خارج شدند به‌طوری که نرخ رشد واقعی سرمایه‌‌‌گذاری برای شروع پروژه‌‌‌های جدید ساختمانی در کشور از سال ۹۰ تا ۱۴۰۲، ‌‌‌ میانگین سالانه معادل منفی ۴‌درصد بوده است. چه بسا اجرای این ماموریت در سال‌های گذشته می‌توانست جلوی رکود سرمایه‌‌‌گذاری ساختمانی را بگیرد و باعث رشد کمتر قیمت مسکن شود.

دفتر اقتصاد مسکن بر اساس شرح وظایف ترسیم شده در وزارت راه و شهرسازی، وظیفه «باز کردن راه عرضه مسکن اجاره‌‌‌ای در کشور» را دارد. اما از دهه ۷۰ به بعد، بازار مسکن شاهد حتی یک واحد مسکونی اجاره‌‌‌ای احداث شده در قالب مسکن حمایتی نبوده است و عمده طرح‌‌‌های مسکن‌‌‌سازی دولتی بر «مسکن ملکی» متمرکز بوده است. این هم یک ماموریت دیگر دفتر اقتصاد مسکن است.

تجربه سیاستگذاری در بخش مسکن نشان داده است، «شناسایی صورت مساله» به «حل بهتر مسائل» کمک می‌کند. دفتر اقتصاد مسکن در صورتی که نقش اتاق فکر دولت در این بخش را ایفا کند، می‌توان به «بهبود شرایط و کاهش بحران‌های این بخش» امیدوار بود.