وضعیت نوسانات قیمت مسکن در ۱۰ ماه گذشته

در ده ماه ابتدایی سال ۱۴۰۴، بازار مسکن شاهد روندی دوگانه بوده است:

الف) نیمه نخست سال، رشد قیمت‌ها را به دلیل تداوم تورم، افزایش نرخ ارز و انتظارات تورمی ناشی از بودجه سالانه، شاهد بودیم. میزان اثرگذاری هریک از عوامل بر نوسانات مسکن متفاوت، اما بسیار حائز اهمیت است؛

• عوامل پولی و تورم (مهم‌ترین محرک در اقتصادهای تورمی)

تورم عمومی و افزایش نقدینگی، قدرت خرید پول را کاهش می‌دهد. در این شرایط، مردم و سرمایه‌گذاران به دنبال دارایی مشهود (مثل مسکن) می‌روند تا ارزش پول خود را حفظ کنند. این افزایش تقاضا برای «مسکن به عنوان پناهگاه امن»، قیمت‌ها را مستقیماً بالا می‌برد. افزایش نرخ سود بانکی نیز می‌تواند با جذب نقدینگی به سمت بانک‌ها، به طور موقت از فشار قیمت بکاهد، اما در بلندمدت، اگر تورم مهار نشود، اثر آن کمرنگ می‌شود.

• عوامل زمین و ساخت (عرضه فیزیکی)

محدودیت زمین شهری (به ویژه در کلان‌شهرها)، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و بالا رفتن دستمزد نیروی انسانی، هزینه تمام‌شده ساخت را افزایش می‌دهد. این عامل، از سمت عرضه به قیمت فشار وارد می‌کند. حتی اگر تقاضای سکونتی ثابت بماند، افزایش هزینه ساخت، قیمت نهایی مسکن را بالا می‌برد.

• عوامل جمعیتی و تقاضای سکونتی

این عامل در دو دهه گذشته، نقش کلیدی و حساسی در معادلات مسکن نداشته است، اما از اهمیت آن نمی‌توان صرف نظر کرد. ازدواج سالانه جوانان، رشد جمعیت در دهه‌های گذشته و مهاجرت به شهرهای بزرگ، یک تقاضای واقعی و اساسی برای مسکن ایجاد می‌کند. این تقاضا، پایه و اساس بازار را شکل می‌دهد. اگر عرضه جدید (ساخت‌وساز) نتواند با این تقاضا همگام شود، شکاف عرضه و تقاضا عمیق‌تر شده و قیمت‌ها رشد می‌کنند.

• قوانین و مقررات (عوامل نهادی)

مالیات و عوارض: افزایش عوارض شهرداری یا مالیات بر معاملات، هزینه معامله یا ساخت را بالا برده و می‌تواند به قیمت نهایی اضافه شود.

قوانین اجاره: قوانینی که سودآوری سرمایه‌گذاری در بخش اجاره را کاهش دهد (مانند کنترل شدید اجاره‌بها)، می‌تواند انگیزه ساخت مسکن اجاره‌ای را کم کند و عرضه را کاهش دهد.

ضوابط ساخت: سخت‌گیری‌های زیاد در تراکم و کاربری، می‌تواند عرضه مسکن جدید را محدود کند.

سیاست‌های حمایتی: سیاست‌هایی مانند مسکن مهر یا تسهیلات ارزان‌قیمت، در کوتاه‌مدت تقاضای مؤثر را افزایش داده و می‌توانند محرک قیمت در بخش‌های خاصی از بازار باشند.

• انتظارات و سفته‌بازی (عامل روانی و سرمایه‌ای)

وقتی فعالان بازار انتظار افزایش قیمت در آینده را دارند، دو رفتار نشان می‌دهند:

ـ نخست آن‌که؛ سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان برای کسب سود، خرید می‌کنند و تقاضای سرمایه‌ای موقت ایجاد می‌کنند.

ـ دیگر آن‌که؛ مصرف‌کنندگان واقعی خرید خود را به جلو می‌اندازند تا از گران‌تر شدن در آینده در امان بمانند. این دو رفتار، تقاضا را به شدت افزایش داده و باعث تحقق انتظارات و ایجاد حباب قیمتی می‌شود.

• وضعیت اقتصاد کلان و بازارهای موازی

ـ رکود اقتصادی: کاهش قدرت خرید مردم، تقاضای مؤثر برای مسکن را کم می‌کند و می‌تواند رکود در معاملات و حتی کاهش قیمت را به دنبال داشته باشد.

ـ  نرخ ارز: افزایش نرخ ارز، هم هزینه ساخت (واردات مصالح) را بالا می‌برد و هم باعث می‌شود افراد برای حفظ ارزش دارایی‌های خود، به سمت مسکن و دیگر دارایی‌های فیزیکی هجوم ببرند.

ـ بازارهای موازی: وقتی بازاری مانند بورس یا طلا جذابیت خود را از دست دهد، نقدینگی سرگردان به سمت بازار مسکن حرکت می‌کند و تقاضای سرمایه‌ای را افزایش می‌دهد.

نکته کلیدی عوامل ۶ گانه فوق، ایجاست که این عوامل به‌صورت مجزا عمل نمی‌کنند. مثلاً تورم، باعث شکل‌گیری انتظارات تورمی می‌شود و هم‌زمان هزینه ساخت را نیز بالا می‌برد. برخی عوامل مانند انتظارات و شوک‌های نقدینگی، اثر کوتاه‌مدت و قوی‌تری دارند. اما عوامل جمعیتی و ساختاری، اثر بلندمدت و تدریجی به جا می‌گذارند.

در اقتصاد ایران، به دلیل سابقه تورم مزمن و نقش پررنگ مسکن به عنوان دارایی امن، معمولاً عوامل پولی و انتظارات تورمی، وزن بسیار سنگین‌تری نسبت به عوامل بنیادی مانند تقاضای سکونتی دارند. در دوره‌های رکود تورمی، ممکن است تقاضای سکونتی ضعیف باشد، اما قیمت‌ها به دلیل همین عوامل پولی و انتظاری، همچنان بالا برود.

ب) نیمه دوم سال: با تشدید سیاست‌های کنترل نقدینگی و افزایش نرخ بهره بین‌بانکی، رونق اولیه تا حدی تعدیل شد. در ماه‌های اخیر نیز دولت با حذف ارز ترجیهی و تغییر نظام پرداخت یارانه، تلاش کرد ثبات نسبی قیمت‌ها را برقرار کند، لیکن؛ توفیق چندانی برای مهار قیمت‌ها حاصل نشد و به صورت دومینو، بر تمامی اقلام مصرفی و خدمات، اثر خود را داشت. البته به نظر می‌رسد قیمت کالاهای اساسی، در سطح بالایی تثبیت شده‌اند.

وضعیت رشد یا رکود مسکن در روزهای باقی‌مانده سال

پیش‌بینی می‌شود در روزهای پایانی سال، بازار مسکن وارد فاز انتظار و رکود معاملاتی شود:

• کاهش حجم معاملات: معمولاً در ماه‌های پایانی سال به دلیل پایان فصل نقل‌وانتقالات، حجم معاملات کاهش می‌یابد. هرچند تحولات سیاسی و نظامی اخیر در منطقه، قدرت پیش‌بینی بازار مسکن را به شدت کاهش داده است، اما انتظار می‌رود این روند در سال جاری نیز تداوم داشته باشد.
• ثبات قیمت‌ها: با کاهش تقاضای موقت، فشار بر افزایش قیمت‌ها کم شده و احتمالاً قیمت‌ها در سطح کنونی یا با نوسانات جزئی تثبیت شوند.
• تأثیر بودجه سال آینده: به گزارش تجارت نیوز، در لایحه بودجه ۱۴۰۵، برای صندوق ملی مسکن که در چارچوب قانون جهش تولید مسکن تشکیل شده و وظیفه تامین و تجمیع منابع مالی برای پروژه‌های مسکن ملی را بر عهده دارد، بیش از ۲۶ هزار میلیارد تومان اعتبار در نظر گرفته شده که سهمی معادل ۲۱.۱ درصد از بودجه کل وزارتخانه دارد. این در حالی است که طبق برآورد اجرایی وزارت راه و شهرسازی، رقم این صندوق، حدود ۲۵ هزار میلیارد تومان برای سال ۱۴۰۴ برآورد شده بود. بنابراین، رقم پیشنهادی بودجه ۱۴۰۵ برای صندوق ملی مسکن نسبت به بودجه سال ۱۴۰۴، رشدی هزار همتی یا چهار درصدی را نشان می‌دهد.

همچنین برای بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، به‌عنوان یکی از متولیان مسکن محرومان، حدود ۲ هزار و ۸۸۵ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان بودجه تعریف شده است. این در حالی است که بودجه این نهاد در سال ۱۴۰۴ حدود سه هزار و ۱۷۷ میلیارد تومان بوده، که نشان‌دهنده کاهش ۹.۲ درصدی در بودجه پیشنهادی سال آینده است.

در بخش اعتبارات دستگاه‌های اصلی براساس برنامه‌های اجرایی، برای برنامه تولید و عرضه مسکن وزارت راه و شهرسازی حدود ۶۷ هزار میلیارد تومان بودجه برآورد شده است. بخش عمران و خدمات شهری و روستایی این وزارتخانه نیز بالغ بر ۳ هزار و ۹ میلیارد و ۱۷۹ میلیون تومان بودجه برای سال ۱۴۰۵ برآورد می‌شود.

بررسی لایحه بودجه سال ۱۴۰۵ نشان می‌دهد که سقف تسهیلات ارزان‌قیمت ودیعه مسکن برای مددجویان تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی، با رقم ۴۰۰ میلیون تومان پیشنهاد شده که نسبت به سال ۱۴۰۴ بدون تغییر باقی مانده است.

به‌طور کلی می‌توان گفت بودجه پیشنهادی سال ۱۴۰۵ یک بودجه بسیار انقباضی است. این موضوع به‌ویژه در بخش مسکن نمود بیشتری دارد. اگرچه بودجه پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان یک نهاد سیاست‌گذار بیش از ۲۵ درصد افزایش یافته، اما این افزایش نه به دلیل تقویت بودجه کل وزارتخانه، بلکه ناشی از کاهش بودجه داخلی این نهاد و تخصیص آن به سایر بخش‌هاست. باید توجه داشت که بودجه تخصیصی به این وزارتخانه تقریبا در همان حدود بودجه سال‌های ۱۴۰۳ و ۱۴۰۲ و برابر با عملکرد این وزارتخانه است.

جمع‌بندی

بازار مسکن ایران در آستانه سال ۱۴۰۵ در مرحله انتظار و تعدیل قرار دارد. در روزهای پایانی سال، رکود معاملاتی و ثبات قیمت‌ها محتمل است. تحولات داخلی و جهانی نقش تعیین‌کننده‌ای در جهت‌گیری آینده بازار خواهند داشت. برای سال آینده، انتظار می‌رود بازار مسکن بیش از آنکه شوک‌های قیمتی تجربه کند، با چالش‌های ساختاری در زمینه عرضه و تقاضا روبه‌رو باشد. در مجموع به‌نظر می‌رسد بخش مسکن در سال آینده نیز تحول چشمگیری نخواهد داشت. کسری بودجه، اختصاص ناکافی منابع و تداوم تورم فزاینده، در کنار نبود انگیزه کافی برای سرمایه‌گذاری، کار وزارت راه و شهرسازی را به‌ویژه در حوزه مسکن‌سازی بیش از گذشته دشوار می‌کند.