خزان تورم اجاره‌‌‌ در ماه میانی پاییز رقم خورد و سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در تهران و کشور در آبان ماه به صورت سراسری کاهش یافت. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی نشان‌دهنده کاهش محسوس سرعت رشد اجاره‌‌‌بها به صورت سراسری هم در تهران و هم در کشور است. این خزان تورم اجاره، خود را در شکل کاهش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها هم به لحاظ تحولات ماهانه و هم از نظر تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن در آبان سال‌جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه)، در آمارهای رسمی نشان داده است.

آبان امسال، اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهر تهران در مقایسه با ماه قبل یعنی مهرماه ۱۴۰۱ معادل ۱/ ۴درصد رشد کرد. این میزان رشد در همین بازه زمانی در کشور معادل ۵‌درصد بود. رشد ۱/ ۴درصدی اجاره‌‌‌بها در تهران و ۵‌درصدی اجاره‌‌‌بها در کشور در حالی آبان امسال رقم خورده و به ثبت رسید که در ماه قبل یعنی مهرماه، تورم ماهانه اجاره هم در تهران و هم در کشور به اوج قله تورمی رسید.  تورم ماهانه ۷‌درصدی در بازار اجاره مسکن شهر تهران و کشور، در حالی در مهرماه به ثبت رسید که این میزان تورم ماهانه اجاره نه تنها بالاترین تورم ماهانه در این بازار در سال ۱۴۰۱ بود بلکه مطابق بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت تورم ماهانه اجاره مسکن، از سال ۹۲ این میزان جهش ماهانه پاییزی اجاره‌‌‌بها بی‌‌‌سابقه بوده است.

نوسانات قیمت در بازار اجاره مسکن همواره تحت‌تاثیر دو عامل مهم یعنی سطح تورم عمومی و سطح تورم مسکن قرار دارد. در واقع با افزایش تورم عمومی و تورم مسکن، تورم اجاره نیز بالاتر می‌رود و سرعت رشد اجاره‌‌‌بها بیشتر می‌شود. مهرماه امسال، این بازار نه تنها تحت‌تاثیر تورم عمومی حول وحوش ۵۰‌درصدی و تورم مسکن واقع در مرز ۵۰‌درصد، قرار داشت بلکه اثر شوک ارزی، به بازار اجاره نیز سرایت کرد و خود را در رشد بی‌‌‌سابقه تورم ماهانه پاییزی در این بازار از سال ۹۲تاکنون نشان داد.  در این گزارش، به این موضوع اشاره شد که پای دلار در کفش اجاره‌‌‌بهای پاییزی نیز قرار گرفته است و مانند برخی دیگر از بازارها، بازار اجاره هم از شوک پاییزی ارزی ۱۴۰۱، اثر گرفته است. در واقع مهرماه امسال و در شرایطی که بازار از مقطع اوج جابه‌‌‌جایی مستاجرها یعنی تابستان خارج شده، تحت‌تاثیر تغییر فصل، تقاضا برای اجاره‌‌‌ مسکن نیز کمتر شده است و به دنبال افزایش وزن خریدهای سرمایه‌‌‌ای، عرضه بخشی از فایل‌‌‌های خریداری شده به بازار اجاره رخ داده است، دلیلی برای قله‌‌‌پیمایی تورم اجاره در کشور و تهران وجود نداشت. اما تورم عمومی نزدیک به ۵۰‌درصد، تورم نقطه به نقطه حول وحوش ۵۰‌درصدی مسکن و از سوی دیگر اثر جهش ارزی، منجر به رشد ماهانه ۷‌درصدی اجاره مسکن در تهران و کشور شد. در واقع علاوه بر تورم عمومی و تورم مسکن بالا، جهش ارزی نیز به دنبال رشد قابل‌توجه قیمت دلار به بازار اجاره سیگنال داده و آن را تحت‌تاثیر قرار داد.

ادامه شرایط سخت مستاجرها

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، اگر چه سرعت رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن در میانه پاییز کاهش یافت اما این موضوع به معنای کاهش اجاره‌‌‌بها در آبان یا بهتر شدن شرایط مستاجرها در این بازار نیست. هم سطح ریالی اجاره‌‌‌بها و هم تورم (سرعت رشد) اجاره، کماکان بالا و در شرایطی قرار دارد که از سطح استطاعت مالی بسیاری از خانوارهای مستاجر فراتر است. به عبارت دیگر شرایط در بازار اجاره به‌رغم کاهش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در آبان ماه همچنان برای مستاجرها سخت است و رشد اجاره‌‌‌بها هم از توان مستاجرها خارج است و هم از سطح متعارف سال‌های معمول بازار مسکن بالاتر است.  این بالا بودن نیز تحت‌تاثیر بالا بودن نرخ تورم عمومی و سطح تورم مسکن قابل توضیح است ضمن آنکه عواملی همچون انتظارات تورمی به دنبال جهش ارزی بر این بازار اثرگذار بوده است.   به همین دلیل حتی در شرایطی که آبان ماه، تورم اجاره از قله مهرماه پایین‌‌‌تر آمده و از سوی دیگر به دلیل تغییر فصل، تقاضا در این بازار کاهش یافته است، اما کماکان، متقاضیان این بازار با اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی غالبا بالاتر از توان مالی واقتصادی خود روبه‌رو هستند. با این حال، کاهش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در آبان ماه به هر حال یک علامت مثبت در این بازار برای مستاجرها محسوب شده و نشان می‌دهد دست‌‌‌کم به لحاظ سرعت رشد اجاره‌‌‌بها، شرایط میانه پاییز نسبت به ابتدای این فصل بدتر نشده است.

سه دلیل خزان اجاره

به لحاظ سقف افزایش اجاره‌‌‌بها، عملا بازار از این سقف دستوری تبعیت نکرد و در تمام ماه‌‌‌ها، اجاره‌‌‌بها رشد بیش از ۴۰‌درصدی را تجربه کرد. اما تعیین ضابطه امکان تمدید یک‌‌‌طرفه قراردادهای سال قبل برای مستاجران منجر به ایجاد نوعی ترس و نگرانی در موجران شد.

این نگرانی هم منجر به عدم‌عرضه بخشی از واحدهای خریداری شده از سوی سرمایه‌گذاران به بازار اجاره شد و هم باعث شد برخی از افرادی که در سال‌های قبل واحدهای خود را به بازار اجاره عرضه کرده بودند، از ترس اینکه مبادا دیگر موفق به تخلیه ملک خود نشوند، از عرضه واحدشان به بازار صرف‌‌‌نظر کردند.

کاهش اثر مصوبه دستوری

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در آبان‌ماه، هر دو سمت فعال در بازار اجاره، یعنی موجر و مستاجر، بیش از آنکه روی این مصوبه ناموفق حساب کنند، بر واقعیت بازار تکیه کرده و همین موضوع نگرانی مالکان برای عرضه به بازار اجاره را کاهش داده و در نهایت همین افزایش عرضه، به عنوان مهم‌ترین عامل کاهش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در میانه پاییز رصد شد. در واقع در میانه پاییز هر دو طرف پذیرفتند که با واقعیت بازار و بر اساس آن رفتار کنند نه با مصوبه‌‌‌ای که با واقعیت بازار سازگاری ندارد.  واسطه‌‌‌های بازار اجاره در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: نگاه دو طرف بازار (موجر و مستاجر) به این مصوبه کمرنگ‌‌‌تر شده است و برخلاف تصور سیاستگذار که عدم‌تصویب این مصوبه را منجر به وقوع سونامی تورمی در بازاراجاره می‌‌‌دانست، همین کمرنگ شدن اثر آن در بازار از مسیر افزایش عرضه و از بین رفتن نگرانی مالکان، در سرازیری تورم اجاره موثر بود.  عامل دوم به کم شدن تقاضا در پاییز به دلیل تغییر فصل و عبور از فصل اوج جابه‌‌‌جایی‌‌‌ مستاجران یعنی تابستان مربوط می‌شود. به طوری که واسطه‌‌‌ها اعلام می‌کنند هم‌‌‌اکنون در برخی از محله‌‌‌های شهر تهران تعداد فایل از میزان تقاضا برای اجاره بیشتر شده است و این موضوع ناشی از اثر تغییر فصل و ورود به فصل سرماست. عامل سوم به انتظار از بابت بازگشت تورم ماهانه اجاره از قله تاریخی مربوط می‌شود. از آنجا که در مهرماه امسال، تورم ماهانه اجاره قله پیمایی کرد و رکورد تاریخی زد، به دلیل آنکه سرعت رشد اجاره در این ماه بیش از حد انتظار بالا رفته بود، انتظار کاهش تورم اجاره در آبان ماه وجود داشت و این رخداد نیز در میانه پاییز عملی شد. البته در این زمینه به برخی دیگر از عوامل از جمله کاهش وزن فایل‌‌‌های مرغوب در بازار پاییزی اجاره نیز می‌توان اشاره کرد.

خزان اجاره ادامه دارد؟