تحلیل نوسانات بخش مسکن با توجه به عوامل و رفتارشناسی تحولات و فراز و فرودهای آن در چارچوب تغییرات و روند شاخص‌های کلان اقتصادی و بازارهای رقیب، صورت می پذیرد، چراکه بخش مسکن به‌عنوان یک بخش عمده اقتصادی و با توجه به ارتباط و وابستگی که با سایر متغیرهای کلان و بازارهای رقیب پیدا کرده است، به لحاظ فرآیندهای رکود و رونق و نوسانات قیمتی، از روند مشخص و قابل تعریفی برخوردار شده است. به گونه‌ای که با مطالعه و بررسی وضعیت این متغیرها می‌توان نبض بخش مسکن را نیز اندازه گرفت و از چگونگی فعل و انفعالات آتی این حوزه اطلاع پیدا کرد.

به گزارش «حمل‌ونقل»، در اقتصاد کلان دوره‌ای که فعالیت‌های اقتصادی بسیار پائین‌تر از حد معمول باشد و به دنبال آن کاهش شدید تولید، سرمایه‌گذاری اندک، انقباض اعتبارات، سقوط قیمت‌ها، بیکاری گسترده و گستردگی ورشکستگی اتفاق افتد به عنوان رکود اقتصادی تعبیر می‌شود. از سوی دیگر دوره‌ای که فعالیت‌های اقتصادی در آن رشد فزاینده می‌یابد و مصرف و تولید هر دو با خوش‌بینی انجام می‌گیرند؛ گفته می‌شود رونق اقتصادی شکل گرفته است.

برخلاف این تعریف کلی از وجود رونق و رکود در اقتصاد کلان، در بخش مسکن تعریف واحدی از رونق و رکود در دیدگاه عامه مردم شکل نگرفته است. به طور معمول رونق و رکود مسکن با سه تعبیر مختلف یاد می‌شود؛ رونق و رکود در بخش معاملات مسکن، در بخش ساخت‌وساز و در بخش قیمت بازار. به این معنا که برخی رشد قیمت‌ها و افزایش معاملات را نشانه رونق در بازار می‌دانند و برخی دیگر بالارفتن آمار ساخت وساز. رونق واقعی در بخش مسکن زمانی رخ می‌دهد که نمودار ساخت‌وسازها در مسیری صعودی قرار گیرد. به این ترتیب با افزایش عرضه، کاهش قیمت‌ها رخ خواهد داد و متقاضیان مصرفی به بازار وارد خواهند شد.

در شکل‌گیری دوره‌های رکود و رونق مسکن از میان سه عامل قیمت، معاملات و ساخت‌وساز، عامل اول پیشتاز است. زمانی که قیمت‌ها به اوج می‌رسد با تأخیر زمانی چند ماهه آمار معاملات نزولی خواهد شد و پس از مدتی بخش ساخت‌وساز به رکود فرو می‌رود. روال بازار طی سال‌های گذشته نشان می‌دهد هر دوره رونق و رکود پروسه زمانی حدودا پنج‌ساله‌ای را به خود اختصاص می‌دهد که یک تا ۵/۱ سال آن را دوره رونق و ۳ تا ۵/۳ سال آن را دوره رکود شکل می‌دهد.

آخرین رونق ایجادشده در این بخش، مربوط به سه‌ماهه پایانی سال ۱۳۹۱ تا سه‌ماهه اول سال ۱۳۹۲ است. به گونه‌ای که در بهار این سال شاهد افزایش ۷۰ درصدی قیمت‌ها در بخش مسکن بودیم. اما از سه‌ماهه دوم ۱۳۹۲،  آمار معاملات مسکن کاهش یافت و بعد از چندی ساخت وساز به خواب زمستانی فرو رفت.

از اواخر سال گذشته انتشار آمار رسمی از تحولات بازار مسکن باعث شد تمامی کارشناسان بازار مسکن بر ظهور نشانه‌های رونق معاملات مسکن متفق‌القول باشند. اما با گذشت چندماه از آغاز دوره رونق، بازار مسکن در وضعیتی کاملا استثنایی قرار گرفته است. این شرایط تابعی از خاص بودن وضعیت اقتصاد ایران طی ماه‌های گذشته بوده است.

براساس اطلاعات موجود و برمبنای محاسبات انجام گرفته، مشخص است که طی ماه‌های اخیر تعداد مبادلات نیز به طور قابل توجهی دچار افت شده است. این افت به‌گونه‌ای است که از حدود ۱۹ هزار فقره معامله در دی ماه ۹۶ به حدود ۱۰ هزار معامله در شهریور ۹۷ رسیده‌ایم.

مهدی بهداد، کارشناس بازار مسکن با بررسی اطلاعات موجود، معتقد است: آن چیزی که به چشم می‌آید آن است که ضمن افزایش قیمت در بازه زمانی ذکر شده، نرخ رشد قیمت دچار نوساناتی شده است، به گونه‌ای که در فاصله بهمن ماه ۹۶ تا انتهای فروردین ماه ۹۷ شاهد نزولی  بودن منحنی نرخ رشد قیمت در بازار معاملاتی مسکن در تهران بوده‌ایم.

وجود واگرایی میان قیمت و تعداد معاملات انجام شده در بازار مسکن روشن به نظر می‌آید.

به تعبیر دیگر ضمن اینکه تعداد معاملات در بازار مسکن دچار افت شده است، قیمت‌های معاملاتی کماکان روند رو به رشد خود را داشته و در شهریور۹۷ بالاترین نرخ رشد را در طی ماه های اخیر(۹.۴ درصد) نشان داده است. او با بیان اینکه در صورت ثبات نسبی نرخ ارز و به تبع آن ثبات نسبی در رشد قیمت مصالح ساختمانی، کاهش واگرایی ذکر شده دور از ذهن نخواهد بود، هرچند که رکود بزرگی در انتظار بازار مسکن است.