یکی از مسائل اصلی بخش مسکن در ایران فقدان الگو در ساخت و عرضه مسکن است. در بسیاری از کشورها سیاست‌گذار بخش مسکن با توجه به نیاز عمومی، فرآیندهایی را طراحی کرده که انگیزه سازندگان به سمت الگوی تعریف شده هدایت می‌شود. برای نمونه در کشور ژاپن نیاز خانوارها با توجه به بعد جمعیت، به واحدهای کم متراژ است به همین دلیل سیاست‌های متولیان هم در این راستا اتخاذ می‌شود و از ساخت‌وسازهای در این متراژ از طریق ارائه تخفیف‌های مالیاتی و مشوق‌های مالی حمایت می‌شود. به نظر می‌رسد سیاست‌گذار بخش مسکن در ایران نیز باید در این جهت حرکت کند و مرزها در این حوزه را بیش از گذشته پررنگ کند. مثلا می‌توان از طریق عوارض ساخت، رسیدگی خارج از نوبت به پروانه‌های ساختمانی، نرخ‌های مالیاتی جذاب‌تر از ساخت‌وساز برای واحدهای زیر ۷۰ متر حمایت کرد.

 

ایجاد ارتباط فعالانه‌تر میان بازیگران مسکن عرضه‌کننده، متقاضی و بانک از دیگر پیشنهادهایی است که می‌توان به وزیر جدید راه‌وشهرسازی ارائه کرد. این سیاست را می‌توان در قالب حمایت از ابزارهای نوینی انجام داد که به پیش‌فروش مطمئن‌تر واحدهای مسکونی منجر می‌شود. ابتکاراتی ازاین‌دست از یک‌سو سرمایه‌گذاری در عرضه مسکن را افزایش می‌دهد و از سوی دیگر تأمین مسکن برای متقاضیان در یک بازه درازمدت‌تر با فشار مالی کمتر را ممکن می‌سازد. ساماندهی به ساخت‌وسازهای نیمه‌تمام از طریق سیاست‌های تشویقی و مالیاتی از دیگر اقداماتی است که می‌تواند در دستور کار وزیر جدید راه‌وشهرسازی باشد. بنابراین پیشنهاد می‌شود وزیر جدید راه‌وشهرسازی بیش از گذشته نسبت به حذف، بازنگری و اصلاح مقررات ضد کوچک‌سازی واحدهای مسکونی اهتمام داشته باشد.

 

این سیاست باید جزء برنامه‌های اصلی متولی شهرسازی قرار بگیرد. اگر ضوابط شهرسازی به نحوی منعطف شود که علاوه بر تأمین ضوابط قانونی و جلوگیری از بروز هرج‌ومرج ساختمانی، امکان ترغیب سازندگان به ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ برای پاسخ به نیاز غالب در بازار مسکن ایجاد شود می‌توان به کمرنگ‌شدن مسئله مسکن در ایران و جلوگیری از افزایش تعداد خانه‌های خالی لوکس امیدوار بود. انتظار می‌رود در دوره جدید و تا پایان دولت دوازدهم اهرم‌های مالیاتی در بخش مسکن به‌خصوص تعیین تکلیف نحوه اجرای قانون دریافت مالیات از آپارتمان‌های خالی از سکنه و همچنین وضع و دریافت مالیات بر عایدی سرمایه ناشی از معاملات مکرر ملکی به سرانجام برسد اگرچه قانون دریافت مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه به‌منظور ترغیب مالکان به عرضه این واحدها به بازار تقاضای مسکن در سال‌های گذشته به تصویب رسیده اما به دلیل مشکلات موجود در مسیر شناسایی این املاک و همچنین بازدارنده نبودن نرخ این مالیات برای مالکان، اتفاق ملموسی درصحنه عمل رخ نداده است.

 

یکی از مسائل بخش مسکن خاصیت سرمایه‌گذارانه این بخش در بازار ایران است؛ درحالی‌که در اکثر کشورها مسکن تبدیل به یک نیاز مصرفی شده است در ایران هنوز بخش مسکن به‌عنوان پناهگاه سرمایه‌ها شناخته می‌شود.گرچه بخش زیادی از این خصلت به‌واسطه محیط اقتصاد کلان ایران و وابستگی بودجه‌های دولت به درآمدهای نفتی است و مادامی‌که این بخش اصلاح نشود از طریق مسئله بیمار هلندی(مفهومی اقتصادی که رابطه بین بهره‌برداری بی‌رویه از منابع طبیعی و رکورد در بخش صمعت را توضیح می‌دهد.) بخش‌های غیر مبادله در ایران در معرض چنین رفتارهایی قرار دارند اما می‌توان با کمک‌گرفتن از ابزارهای مالیاتی تا حد قابل قبولی حملات سفته بازانه به بخش مسکن را تعدیل کرد.

 

برای حل این مسئله لازم است سازوکار مربوط به دریافت مالیات بر عایدی سرمایه به‌منظور کاهش فعالیت سفته‌بازان ملکی در معاملات مکرر و کوتاه‌مدت تعیین تکلیف شود؛ تجارب جهانی در این حوزه نشان می‌دهد در برخی کشورها نصف سود حاصل از فروش واحدهای مسکونی دوم به بعد، پس از کسر رقم تورم عمومی به‌عنوان مالیات بر عایدی سرمایه دریافت می‌شود؛ دریافت مالیات سالانه از مالکان املاک مسکونی نیز شکل دیگری از اهرم‌های مالیاتی مؤثر برای تنظیم بازار مسکن است که در قالب آن مالکان به‌صورت سالانه درصدی از ارزش ملک خود را به‌عنوان مالیات و در قالب عوارض و مالیات‌های محلی پرداخت می‌کنند.