یش‌‌‌فروش ملک روشی مناسب برای بخشی از سازندگان خانه و خریدارانی است که در تامین یکباره سرمایه دچار چالش هستند. این روش مرسوم در دنیا از سویی سرمایه موردنیاز برای ساخت را با هزینه کمتری تامین کرده و از سوی دیگر مسیری را پیش‌‌‌روی متقاضیانی قرار می‌دهد که امکان تامین سرمایه موردنیاز برای خرید خانه به طور یک‌مرتبه را ندارند. با وجود این سابقه فروش یک واحد به چند متقاضی و کلاهبرداری در پیش‌‌‌فروش خانه طی سالیان گذشته باعث شده تا قانون‌گذار به فکر تعیین الزامات قانونی باشد که هر گونه کلاهبرداری در این بازار را غیرممکن کند. اگرچه ۱۴ سال از تصویب قانون پیش‌‌‌فروش ملک در کشور می‌‌‌گذرد و آیین‌‌‌نامه‌‌‌های اجرایی آن نیز در سال‌های قبل به تصویب رسیده و ابلاغ شده، اما این قانون به دلیل نواقص و ایرادات متعدد اجرایی نشده و همچنان هرج‌‌‌ومرج و بی‌‌‌قانونی در بازار پیش‌‌‌فروش خانه حاکم است. در این شرایط قانون‌گذار در راستای قانون برنامه هفتم توسعه وزارت راه‌‌‌وشهرسازی را مکلف به اصلاح قانون پیش‌‌‌فروش خانه کرده است. سرعت‌‌‌بخشی به اصلاح این قانون در شرایطی که بازار پیش‌‌‌فروش خانه در کشور رونق بیشتری به خود گرفته، از اهمیت بیشتری برخوردار است. «دنیای‌اقتصاد» در گفت‌‌‌وگو با فعالان بازار پیش‌‌‌فروش خانه و یک وکیل پایه یک دادگستری ضروریات مدنظر برای اصلاح قانون پیش‌‌‌فروش مسکن را بررسی کرد.

قانون پیش‌فروش ساختمان در دی ماه سال ۱۳۸۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید؛ این قانون در راستای ساماندهی معاملات پیش‌‌‌فروش خانه و جلوگیری از کلاهبرداری و ضایع شدن حقوق خریداران و همچنین رونق قانونی پیش‌‌‌فروش خانه به تصویب رسید. اما طی ۱۴ سال سپری‌شده از تصویب و ابلاغ این قانون، عمل به آن چندان رواج پیدا نکرد؛ به‌‌‌نحوی که سکوهای آنلاین عرضه فایل فروش مسکن در شرایط کنونی با تعدد عرضه فایل پیش‌‌‌فروش مواجه هستند که قانون پیش‌‌‌فروش را رعایت نمی‌‌‌کنند. برخی کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند که قانون پیش‌‌‌فروش ساختمان اگرچه حاوی نکات خوب و ضروری برای صیانت از حقوق خریداران است؛ اما در‌بردارنده الزامات غیرضروری و بدون در نظر گرفتن فرآیند ساخت مسکن در کشور نیز هست، به‌‌‌نحوی که این موارد مانع از آن می‌شود که سازندگان ساختمانی بتوانند به کل تبصره‌‌‌های این قانون عمل کنند.

درواقع در شرایط کنونی اصلاح این قانون و تعیین مسیری شفاف برای پیش‌‌‌فروش قانونی که اجرای آن نیز، سهولت داشته باشد می‌تواند خط پایانی بر کلاهبرداری در بازار پیش‌‌‌فروش خانه بکشد. در شرایطی که بازار مسکن کشور با رکود سنگین در بخش ساخت و عرضه و همزمان رکود در  تقاضا از سوی متقاضیان سرمایه‌ای و مصرفی مواجه است؛ حل موانع قانونی در مسیر پیش‌فروش خانه و رونق بخشی به این بازار با جذب سرمایه‌های خرد خریداران می‌تواند باعث شکستن یخ معاملات مسکن کشور شود. درواقع ایجاد اطمینان نسبت به صحت معاملات پیش‌فروش مسکن فرصتی را ایجاد می‌کند تا بخشی از متقاضیان مصرفی خرید خانه، امکان ورود به این بازار را پیدا کرده و این روند به رونق نسبی در معاملات مسکن بینجامد.

علی حسن‌‌‌پور مافی وکیل پایه یک دادگستری در گفت‌‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد»در خصوص دلایل عدم‌اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان و راهکار پیشنهادی برای اصلاح یا جایگزینی این قانون گفت: قانون پیش‌فروش ساختمان در اجرا قانون خوشایندی نبود و متاسفانه از ملاحظات و واقعیت‌‌‌های اجتماعی در عرصه معاملات به دور بود، در نتیجه به دلیل وضع تبصره‌‌‌ها و مواد قانونی متعدد در آن -که قابلیت اجرایی شدن نداشت- نتوانست گره‌گشا باشد. این قانون شروطی را به طرفین قرارداد تحمیل کرده بود که خلاف خواست آنها بود؛ به‌‌‌عنوان مثال داوری اجباری (ماده۲و ۲۰) یا تعیین حداقل اجباری خسارت بدون در نظر گرفتن توافق طرفین معامله (ماده۶) از جمله این موارد بود که بر اثر انتقادات حقوقدانان، با تصویب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نسخ شد.

در عین حال قانون پیش‌‌‌فروش ساختمان در پیدا کردن سازوکاری که به تامین امنیت پیش‌خریداران منجر شود، موفق نبود و همین موارد باعث شد تا در شرایط کنونی مفاد آن در قراردادهای پیش‌‌‌فروش عملا کنار گذاشته شود و به مثالی عینی برای فاصله قانون با واقعیت جامعه تبدیل شود. وی افزود: اگرچه قانون پیش‌‌‌فروش ساختمان در دی ماه ۱۳۸۹ به تصویب رسید، اما اجرای آن منوط به تصویب آیین‌‌‌نامه‌‌‌ای شد که در خرداد ۱۳۹۳به تصویب رسید و در نهایت نیز، این آیین‌‌‌نامه قابلیت اجرا نداشت. به عنوان نمونه درقانون و این آیین‌‌‌نامه آمده است که باید برای هر واحد ساختمان شناسنامه فنی صادر شود و پیش‌‌‌فروش‌ها مطابق با این شناسنامه فنی انجام شود.

اما شهرداری‌ها فاقد ساختار لازم برای صدور شناسنامه فنی هر واحد بودند و همین موضوع تحقق صدور این شناسنامه و تنظیم اسناد رسمی برای پیش‌فروش را غیر‌ممکن کرده است. اگر قانون‌گذار به دنبال تحقق بند قانونی صدور شناسنامه فنی به عنوان شناسه انحصاری معاملات پیش‌فروش و تنظیم اسناد بود، باید آمرانه‌‌‌تر اقدام می‌‌‌کرد و تکلیف دستگاه‌‌‌های عمومی را نیز در این زمینه مشخص می‌‌‌کرد. در نهایت، قانون‌گذار در ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، صدور شناسنامه فنی هر واحد را کنار گذاشت!

قانون نیاز به ساختاری پیوسته و همگون دارد تا در نهایت هدف مدنظر قانون‌گذار محقق شود. اما متاسفانه با گذشت قریب ۱۴ سال از تصویب، هیچ یک از اهداف مدنظر قانون‌گذار از تصویب این قانون محقق نشد و به‌رغم طی سالیان متمادی از تصویب و ابلاغ این قانون، تنها بخش شکایت پیش‌‌‌خریداران تا حدی اجرا می‌شود که البته در این بخش نیز عموما برای طرف شکایت، قرار منع تعقیب صادر می‌شود، چرا که شناسنامه فنی ساختمان صادر نشد و این قانون عقیم ماند.

مافی گفت: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در سال‌جاری به تصویب رسید و در شرایط کنونی آیین‌‌‌نامه‌‌‌های آن در حال تدوین است، می‌تواند چالش امنیت قراردادهای پیش‌‌‌فروش را تامین کند، در عین حال قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره‌‌‌بها نیز می‌تواند به کمک آمده و در مجموع وضعیت معاملات در بازار خرید و فروش و اجاره را ساماندهی و تثبیت کند. البته تحقق این موضوع نیازمند آن است که اجرای این دو قانون، در تدوین آیین‌‌‌نامه و زیرساخت‌های نرم‌‌‌افزاری نیز به درستی پیش‌‌‌ برود، اما پس از اجرایی شدن این دو قانون، انتظار می‌رود که شکل انتقال اموال غیرمنقول در کشور به کلی دگرگون و مدرن شود و چالش‌‌‌های فعلی در این زمینه – از جمله پیش‌‌‌فروش یک واحد به چند نفر- برطرف شود.

این وکیل دادگستری در خصوص پیشنهاد به افرادی که خواهان پیش‌‌‌خرید آپارتمان هستند گفت: توصیه می‌کنم اولا، افراد نسبت به خرید واحدی اقدام کنند که برای آن پروانه ساخت صادر شده باشد؛ ثانیا، مدارک زمین مورد بررسی قرار گیرد؛ ثالثا، افراد برای اطمینان بیشتر از صحت معامله حتما با مشاور حقوقی و وکیل دادگستری مشورت کنند. البته رعایت این موارد لزوما مانع از آن نمی‌شود که سازنده نتواند یک ملک را به چند نفر واگذار کند. رابعا، در شرایط فعلی و تا لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، توصیه دیگر، ثبت قرارداد در سامانه و دریافت کد رهگیری معاملات است. این کار عملا از معامله مجدد واحد در بنگاه‌‌‌های دیگر پیشگیری می‌کند.

البته دریافت کد رهگیری نیازمند تخصیص کدپستی به هر واحد است، که این فرآیند تا حدی زمان‌بر بوده و ممکن است برخی از مشاوران املاک به دلایلی به جای ثبت قرارداد در سامانه و دریافت کد رهگیری از فرم‌های قدیمی دستی استفاده کنند که امضای قرارداد روی این فرم‌ها خطر معامله مجدد را دربر داشته و بنابراین خریداران باید از آن پرهیز کنند. مافی در پاسخ به هزینه صحت‌سنجی یک قرارداد پیش‌‌‌خرید از سوی مشاوران حقوقی گفت: یک مشاور حقوقی برای همراهی با خریدار در زمان معامله و بررسی اسناد به لحاظ صحت آنها، عموما هزینه‌‌‌ای – حدود ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان- اخذ می‌کند، این رقم در مقایسه با هزینه خرید یک واحد و ریسک و مخاطرات بعدی، بسیار اندک بوده و بنابراین انتظار می‌رود که خریداران این هزینه را پرداخت کرده تا از احتمال زیان در ادامه رهایی پیدا کنند.

حذف موانع، حفظ ضروریات

اگرچه انتقادات گسترده‌‌‌ای به قانون پیش‌‌‌فروش خانه مطرح می‌شود، اما این قانون دارای نقاط قوتی نیز هست؛ بنابراین انتظار می‌رود که این نقاط قوت در اصلاح این قانون حفظ شود. الزام برخورداری از پروانه ساخت در زمان تنظیم قرارداد پیش‌‌‌فروش؛ برخورداری واحدها از بیمه یا گارانتی و حتی برخورداری واحدها از شناسنامه فنی به شرط تسهیل صدور آن در شهرداری‌‌‌ها جزو شروط خوب قانون پیش‌‌‌فروش مسکن است.  این در حالی است که مواردی نظیر وضع جریمه سنگین در صورت دیرکرد خریدار در تنظیم سند و همچنین لزوم ثبت ملک به نام سازنده از موانعی است که انتظار می‌رود از سوی قانون‌گذار اصلاح شود. از آنجاکه به شکل معمول تنظیم سند نیازمند صدور پروانه پایان کار از سوی شهرداری‌‌‌هاست؛ زمان صدور سند لزوما در اختیار سازنده نیست، در عین حال عمده پروژه‌‌‌های ساخت مسکن در کشور به شکل مشارکتی بوده و لزوما سازنده صاحب ملک نیست و بنابراین این بند قانونی قابلیت اجرایی شدن ندارد. درواقع برخورداری از قابلیت اجرا، اولین شرط موردنیاز برای اجرای قانون است.