در ادبیات پذیرفته شده بین‌الملل، بحران استطاعت مالی مسکن به وضعیتی گفته می‌شود که در آن هزینه خرید یا اجاره مسکن با درآمد خانوارها هم‌خوانی ندارد و بخش بزرگی از جامعه ناچار می‌شود سهم بسیار بالایی از درآمد خود را صرف مسکن کند. در بسیاری از کشورها، این بحران دیگر فقط یک مسأله شهری یا اقتصادی نیست، بلکه به مسأله‌ای اجتماعی، فضایی، زیست‌محیطی و توسعه‌ای تبدیل شده است. این بحران در دهه‌های اخیر، به‌ویژه در شهرهای بزرگ مثل تهران و مناطق دارای رشد اقتصادی بالا، شدت گرفته و پیامدهای آن از افزایش بی‌خانمانی و سکونتگاه‌های غیررسمی تا کاهش تحرک نیروی کار و اختلال در توسعه پایدار گسترده شده است.

تاریخچه بحران استطاعت مالی مسکن

بحران اسطاعت مالی، یک بحران جهانی است و اغلب کشورهای توسعه‌یافته و یا در حال توسعه با پیامدهای آن دست‌وپنجه نرم می‌کنند و بخش قابل ملاحظه‌ای از منابع مالی و سرمایه انسانی خویش را در جهت رفع و و یا کاهش آن به‌کار گرفته‌اند. ابتدا از منظر جهانی یک بررسی اجمالی خواهیم داشت؛

الف) دوره پس از جنگ جهانی دوم تا دهه‌های ۱۹۵۰ و ۱۹۶۰

در بسیاری از کشورها، به‌خصوص ایالات متحده، دهه‌های ۱۹۵۰ و ۱۹۶۰ را می‌توان نوعی دوران طلایی ساخت‌وساز مسکن دانست. در این دوره، تولید مسکن با سرعت بالاتری انجام می‌شد و عرضه مسکن تا حد زیادی توان پاسخ به رشد تقاضا را داشت.

بر اساس پژوهش Brookings، در این دوران نرخ رشد واحدهای مسکونی در آمریکا بالا بود، اما در دهه‌های بعد به‌تدریج کاهش یافت و در دهه‌ی ۲۰۱۰ بسیار پایین باقی ماند. این کاهش عرضه، همراه با افزایش قیمت‌ها، یکی از پایه‌های شکل‌گیری بحران استطاعت مالی مسکن شد. [۱]

ب) دهه‌های ۱۹۷۰ تا ۲۰۰۰: آغاز شکاف میان قیمت و درآمد

از دهه ۱۹۷۰ به بعد، در بسیاری از اقتصادهای پیشرفته، قیمت مسکن سریع‌تر از رشد درآمد خانوارها افزایش یافت. این شکاف به‌تدریج باعث شد؛

  • خرید خانه برای طبقه متوسط دشوارتر شود،
  • اجاره‌ها فشار بیشتری بر خانوارها وارد کنند،
  • سهم مسکن در سبد هزینه خانوار افزایش یابد.

در همین دوره، سیاست‌های شهری، مقررات کاربری زمین، محدودیت‌های تراکم و مقاومت‌های محلی در برابر ساخت‌وساز جدید نیز نقش مهمی در کاهش عرضه ایفا کردند. [۲]

ج) دهه ۲۰۰۸ به بعد: تشدید بحران پس از بحران مالی جهانی

بحران مالی ۲۰۰۸ در کوتاه‌مدت باعث افت ساخت‌وساز شد، اما در بلندمدت به تشدید بحران استطاعت انجامید. از یک‌سو؛ عرضه مسکن کندتر شد و از سوی دیگر، سرمایه‌گذاری در دارایی‌های ملکی به‌عنوان یک محل امن‌تر برای سرمایه، افزایش یافت. در نتیجه، در بسیاری از شهرهای بزرگ، مسکن بیش از پیش به دارایی سرمایه‌ای تبدیل شد تا کالای مصرفی برای سکونت. [۲]

د) دهه ۲۰۲۰: بحران جهانی و همه‌گیر

در دهه ۲۰۲۰، بحران با عواملی مانند؛ تورم عمومی، افزایش نرخ بهره، اختلال زنجیره‌های تأمین، رشد هزینه‌های ساخت و رشد سریع تقاضا در برخی شهرها شدت بیشتری یافت. این بحران اکنون در بسیاری از نقاط جهان به‌صورت هم‌زمان دیده می‌شود: از شهرهای ثروتمند در اروپا، آمریکای شمالی و اقیانوسیه تا کلان‌شهرهای آسیایی و حتی شهرهای در حال توسعه.

تاریخچه بحران استطاعت مالی مسکن در ایران

بحران استطاعت مالی مسکن در ایران را می‌توان به‌صورت یک روند تدریجی، ساختاری و چنددهه‌ای توضیح داد؛ اما شدت آن در دهه ۱۳۹۰ و به‌ویژه سال‌های اخیر به‌مراتب بیشتر شده است.

۱) دوره پیش از انقلاب ۱۳۵۷: شهرنشینی شتابان و آغاز نابرابری فضایی

در دهه‌های ۱۳۴۰ و ۱۳۵۰، ایران با رشد سریع شهرنشینی، مهاجرت روستاییان به شهرها و تمرکز سرمایه و خدمات در چند شهر بزرگ مواجه شد. این روند باعث شد؛ تقاضای مسکن در شهرهای اصلی افزایش یابد، حاشیه‌نشینی گسترش پیدا کند و شکاف بین درآمد خانوارها و هزینه مسکن به‌تدریج شکل بگیرد.

در این دوره، مسکن هنوز به بحران فراگیر امروز نرسیده بود، اما بذرهای اولیه‌ی بحران در قالب؛ تمرکز امکانات در تهران و چند کلان‌شهر، ضعف برنامه‌ریزی زمین شهری و نابرابری در دسترسی به مسکن مناسب پدید آمد.

۲) دهه ۱۳۶۰: جنگ، کمبود منابع و عقب‌افتادگی تولید مسکن

در دهه ۱۳۶۰، جنگ ایران و عراق، محدودیت منابع مالی و اولویت‌یافتن مسائل اضطراری، باعث شد؛ سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کاهش یابد، ساخت‌وساز در برخی مناطق کند شود و ناترازی میان عرضه و تقاضا افزایش یابد.

در همین دوره، رشد جمعیت شهری همچنان ادامه داشت. نتیجه این شد که تقاضای مؤثر مسکن بالا رفت، اما عرضه‌ی متناسب شکل نگرفت.

۳) دهه ۱۳۷۰: آغاز اصلاحات اقتصادی و رشد قیمت زمین و مسکن

دهه ۱۳۷۰ را می‌توان یکی از نقاط عطف در تاریخ مسکن ایران دانست. در این دوره؛ اقتصاد به سمت تعدیل ساختاری حرکت کرد، قیمت زمین در شهرهای بزرگ سریع‌تر از درآمدها افزایش یافت و مسکن به‌تدریج به یک دارایی سرمایه‌ای تبدیل شد.

در این دهه، خانوارهای شهری با واقعیتی روبه‌رو شدند که هزینه خرید خانه به‌سرعت از توان پس‌انداز آن‌ها فاصله می‌گرفت.

از این زمان به بعد، مسکن در ایران بیش از پیش از یک نیاز مصرفی به ابزار حفظ ارزش سرمایه تبدیل شد.

۴) دهه ۱۳۸۰: تشدید شکاف درآمد و مسکن

در دهه ۱۳۸۰، اگرچه طرح‌ها و سیاست‌هایی برای افزایش عرضه مسکن مطرح شد، اما چند عامل مثل؛ رشد نقدینگی، تورم مزمن، افزایش قیمت زمین و ضعف سیاست‌گذاری پایدار در حوزه مسکن، بحران را تشدید کردند.

در این دوره، تفاوت بین رشد درآمد خانوار و رشد قیمت مسکن آشکارتر شد. خانوارهای متوسط نیز به‌تدریج از بازار خرید مسکن فاصله گرفتند و فشار بر بازار اجاره افزایش یافت.

۵) دهه ۱۳۹۰: ورود بحران به مرحله حاد

دهه ۱۳۹۰ را باید دوران تشدید جدی بحران استطاعت مسکن در ایران دانست. چند روند مانند؛ تورم عمومی بالا، جهش قیمت ارز و اثر آن بر مصالح ساختمانی، رشد قیمت زمین، کاهش قدرت خرید خانوار، افزایش اجاره‌بها و تبدیل مسکن به پناهگاه سرمایه‌ای در برابر بی‌ثباتی اقتصادی، هم‌زمان این بحران را عمیق‌تر کردند.

در این دوره بسیاری از خانوارهای کم‌درآمد از مالکیت مسکن عملاً خارج شدند. مضافاً این‌که؛ مستأجران با فشار فزاینده روبه‌رو شدند و نهایتاً؛ سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوار در بسیاری از شهرها به‌طور نگران‌کننده‌ای بالا رفت.

۶) دهه ۱۴۰۰: بحران مزمن و فراگیر

در دهه ۱۴۰۰، بحران استطاعت مسکن در ایران به مرحله‌ای رسید که می‌توان آن را مزمن و ساختاری دانست. ویژگی‌های این دوره عبارت‌اند از؛

  • تداوم تورم بالا،
  • کاهش شدید قدرت خرید واقعی،
  • رشد سریع اجاره‌ها،
  • دشواری خانه‌دار شدن برای نسل جوان،
  • افزایش فاصله طبقاتی مکانی در شهرها.

در این دوره، مسکن برای بسیاری از خانوارها از «کالای قابل دسترس» به «کالای دور از دسترس» تبدیل شد.

هم‌زمان، اجاره‌نشینی طولانی‌مدت، جابه‌جایی اجباری به حاشیه شهرها و فشار بر سکونتگاه‌های غیررسمی بیشتر شد.

ناگفته پیداست؛ گروه‌های اجتماعی و جغرافیایی متأثر از این آشفته‌بازار در ایران، زوج‌های جوان، مستأجران شهری، کارگران و کارکنان با درآمد ثابت، خانواده‌های کم‌درآمد، مهاجران داخلی و ساکنان حاشیه شهرهای  تهران و کلان‌شهرهای اطراف، مراکز استان‌ها، شهرهای دارای تمرکز اشتغال و خدمات و مناطق حاشیه‌ای و پیرامونی با رشد سریع جمعیت هستند.

بحران استطاعت مسکن در ایران از دیدگاه‌های مختلف پیامدهای متفاوتی در پی خواهد داشت؛

  • از منظر اجتماعی؛ تأخیر در ازدواج و تشکیل خانواده، افزایش چندخانواری یا سکونت اشتراکی، گسترش حاشیه‌نشینی و جابه‌جایی اجباری خانوارها را در پی دارد.
  • از منظر اقتصادی؛ کاهش قدرت خرید، افزایش سهم اجاره در هزینه خانوار، کاهش پس‌انداز و محدود شدن تحرک نیروی کار، از تبعات این بحران قلمداد می‌شود.
  • از دیدگاه شهری و فضایی؛ پراکندگی شهری، افزایش سفرهای روزانه، فشار بر حمل‌ونقل عمومی و رشد سکونتگاه‌های غیررسمی را به ارمغان می‌آورد!

خاستگاه و محل زایش بین‌المللی بحران

الف) خاستگاه مفهومی؛

بحران استطاعت مسکن از تقاطع سه عامل شکل گرفته است:

  1. رشد سریع قیمت مسکن
  2. رشد کندتر درآمدها
  3. کاهش عرضه یا ناکارآمدی عرضه

در واقع، این بحران فقط ناشی از گرانی نیست؛ بلکه حاصل ناتوانی سیستم تولید و تخصیص مسکن در پاسخ‌گویی به نیاز واقعی جامعه است.

ب) خاستگاه جغرافیایی

اگرچه بحران امروز جهانی شده، اما بسیاری از تحلیل‌ها نشان می‌دهند که خاستگاه و شدت اولیه آن در شهرهای جذاب و رشد‌یابنده بوده است؛ یعنی مناطقی که فرصت شغلی بیشتری داشتند، کیفیت آموزشی و خدمات بهتر بود، مهاجرت به آن‌ها زیاد بود و در عین حال، محدودیت زمین یا مقررات ساخت‌وساز داشتند.

بر اساس مطالعه‌ی IZA، عوامل اصلی بحران جهانی استطاعت مسکن شامل؛ نابرابری درآمدی، افزایش هزینه ساخت، تمرکز تقاضا در شهرهای جذاب، فشارهای NIMBY (Not In My Back Yard، به معنای؛ «نه در حیاط خلوت من» یا «نه در محله/ اطراف من») و مقررات ضدتوسعه و مازاد پس‌انداز جهانی و سرمایه‌گذاری در املاک هستند. [۲]

بحران در بسیاری از نقاط ابتدا در شهرهای ساحلی، کوهستانی، یا شهرهایی با محدودیت فیزیکی توسعه ظهور کرد؛ زیرا این شهرها هم جذابیت بیشتری برای سکونت و کار دارند و هم امکان گسترش افقی در آن‌ها محدودتر است.

در آمریکا، شهرهایی مانند؛ لس‌آنجلس، میامی و سانفرانسیسکو از کانون‌های اولیه بحران بودند، اما پژوهش Brookings نشان می‌دهد که این وضعیت به شهرهای بیشتری از جمله؛ آتلانتا، دالاس، دیتروید و فونیکس نیز سرایت کرده است. [۱]

جامعه جغرافیایی متأثر از این بحران

الف) در سطح جهانی

بحران استطاعت مسکن تقریباً همه قاره‌ها را تحت تأثیر قرار داده است، اما شدت و شکل آن متفاوت است:

  • آمریکای شمالی: افزایش شدید اجاره و قیمت خرید، بی‌خانمانی، فشار بر طبقه متوسط
  • اروپا: بحران اجاره در کلان‌شهرها و شهرهای توریستی
  • اقیانوسیه: به‌ویژه در استرالیا و نیوزیلند، افزایش قیمت مسکن و نابرابری مالکیت
  • آسیا: قیمت‌های بسیار بالا در شهرهای بزرگ و رشد سکونتگاه‌های غیررسمی در برخی کشورها
  • آفریقا و آمریکای لاتین: گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌نشینی

ب) گروه‌های اجتماعی آسیب‌پذیر

این بحران به‌طور نامتوازن گروه‌های زیر را بیشتر تحت تأثیر قرار می‌دهد:

  • خانوارهای کم‌درآمد
  • جوانان و زوج‌های جوان
  • مستأجران
  • زنان سرپرست خانوار
  • مهاجران
  • سالمندان با درآمد ثابت
  • کارگران شهری و مشاغل خدماتی

ج) الگوی فضایی نابرابری

بحران استطاعت مسکن باعث ایجاد نوعی تفکیک فضایی می‌شود. به این معنا که:

  • ثروتمندان در مناطق مرکزی یا مطلوب باقی می‌مانند،
  • طبقه متوسط به حاشیه رانده می‌شود،
  • گروه‌های کم‌درآمد به مناطق دورتر یا با کیفیت پایین‌تر منتقل می‌شوند،
  • در برخی موارد، سکونتگاه‌های غیررسمی رشد می‌کنند.

UN-Habitat نیز بر این نکته تأکید دارد که شکاف مسکن با موضوعاتی مانند دسترسی به مسکن مناسب، سکونتگاه‌های غیررسمی و شهرهای پایدار و اجتماعی- محیطی پیوند مستقیم دارد. [۳]

۴) تأثیرات بحران بر توسعه پایدار

بحران استطاعت مالی مسکن تنها یک چالش رفاهی نیست؛ بلکه مستقیماً بر اهداف توسعه پایدار اثر می‌گذارد.

الف) تأثیر بر هدف ۱۱ توسعه پایدار: شهرها و جوامع پایدار

هدف ۱۱ از اهداف توسعه پایدار سازمان ملل بر شهرهای فراگیر، ایمن، تاب‌آور و پایدار تأکید دارد.

اما هنگامی که مسکن از دسترس بخش بزرگی از جامعه خارج شود؛ عدالت فضایی کاهش می‌یابد، سکونتگاه‌های غیررسمی افزایش می‌یابد، دسترسی به خدمات شهری دشوارتر می‌شود و کیفیت زندگی شهری افت می‌کند.

ب) تشدید فقر و نابرابری

اگر خانوارها سهم زیادی از درآمد خود را صرف مسکن کنند، منابع کمتری برای آموزش، بهداشت، تغذیه، حمل‌ونقل و پس‌انداز باقی می‌ماند. این امر فقر چندبعدی را تشدید می‌کند و چرخه نابرابری را پایدارتر می‌سازد.

ج) اثر بر محیط زیست و مصرف زمین

وقتی مسکن در مراکز شهری گران می‌شود، بسیاری از خانوارها ناچار به سکونت در مناطق دورتر و کم‌تراکم می‌شوند. این روند می‌تواند موجب افزایش سفرهای روزانه، وابستگی بیشتر به خودرو، افزایش انتشار کربن و گسترش شهرهای پراکنده (Urban Sprawl) ‌شود. بنابراینY بحران استطاعت مسکن می‌تواند به‌طور غیرمستقیم پایداری زیست‌محیطی را تضعیف کند.

د) رابطه مسکن مقرون‌به‌صرفه و مسکن پایدار

برخلاف تصور رایج، گزارش World Green Building Council نشان می‌دهد؛ مسکن مقرون‌به‌صرفه و مسکن پایدار لزوماً متناقض نیستند. با طراحی درست، سیاست‌گذاری مناسب، بهره‌وری انرژی و تولید انبوه هوشمندانه، می‌توان هم‌زمان به دو هدف رسید:

  • هزینه‌ی مناسب برای خانوارها
  • کاهش اثرات زیست‌محیطی ساختمان‌ها [۴]

هـ) اثر بر عدالت اجتماعی و تحرک اقتصادی

بحران استطاعت مسکن مانع از آن می‌شود که افراد بتوانند به مناطقی با فرصت شغلی بهتر مهاجرت کنند. این موضوع تحرک نیروی کار را کاهش می‌دهد، بهره‌وری اقتصادی را محدود می‌کند و نابرابری جغرافیایی را بازتولید می‌کند.

راهکارهای سیاستی پیشنهادی؛

مواردی که در پی می‌آید، موضوعات بغرنج و یا کشف بزرگ به‌شمار نمی‌رود. اما فهرست کردن آن‌ها برای چندمین بار، نشان از ضرورت پرداختن به این مهم دارد.

  1. افزایش عرضه مسکن
  • تسهیل صدور مجوز ساخت
  • افزایش تراکم در مناطق مناسب
  • توسعه مسکن میان‌قیمت و اجتماعی
  • بازآفرینی زمین‌های بلااستفاده شهری
  1. اصلاح مقررات کاربری زمین
  • کاهش محدودیت‌های غیرضروری
  • جلوگیری از انجماد زمین در مناطق شهری مطلوب
  • تشویق توسعه فشرده و حمل‌ونقل‌محور
  1. حمایت از مستأجران و اقشار کم‌درآمد
  • یارانه هدفمند اجاره
  • کنترل افزایش‌های شدید اجاره در شرایط بحرانی
  • توسعه مسکن حمایتی
  1. مالیات‌گذاری بر سفته‌بازی ملکی
  • مالیات بر خانه‌های خالی
  • مالیات بر سود سرمایه‌ای کوتاه‌مدت
  • کاهش انگیزه احتکار زمین و مسکن
  1. پیوند مسکن با پایداری
  • ساخت‌وساز کم‌مصرف از نظر انرژی
  • استفاده از مصالح پایدار
  • توسعه محله‌های فشرده و دسترس‌پذیر
  • نزدیک‌سازی مسکن به حمل‌ونقل عمومی

نتیجه‌گیری

بحران استطاعت مالی مسکن یک بحران چندبُعدی است که از ترکیب کمبود عرضه، افزایش قیمت‌ها، تمرکز تقاضا، مقررات محدودکننده و مالی‌سازی مسکن شکل گرفته و امروز به یکی از مهم‌ترین مسائل توسعه شهری و اجتماعی در ایران و جهان تبدیل شده است.

این بحران فقط به خانه‌دار شدن یا نشدن افراد مربوط نیست؛ بلکه بر نابرابری، عدالت فضایی، سلامت روان، تحرک اجتماعی، پایداری محیط‌زیست و آینده شهرها اثر می‌گذارد.

بنابراین؛ مواجهه با آن نیازمند سیاست‌های هماهنگ در حوزه‌های مسکن، زمین، حمل‌ونقل، مالیات، رفاه اجتماعی و توسعه پایدار است.

منابع:

  1. Brookings Institution — Glaeser, E. L., & Gyourko, J. (2025 draft). Housing Supply and Affordability / conference draft.

URL: https://www.brookings.edu/wp-content/uploads/2025/03/6_Glaeser-Gyourko.pdf

  1. IZA Policy Paper No. 203 — Saiz, A. (2023). The Global Housing Affordability Crisis: Causes and Consequences.

URL: https://docs.iza.org/pp203.pdf

  1. UN-Habitat — Housing, Slums and Informal Settlements and related 2024 annual report materials.

URL: https://data.unhabitat.org/pages/housing-slums-and-informal-settlements

URL: https://unhabitat.org/news/02-jun-2025/2024-annual-report-the-housing-gap-is-widening

  1. World Green Building Council — Sustainable and Affordable Housing Report.

URL: https://worldgbc.org/article/sustainable-and-affordable-housing/

  1. Cogitatio Press / Urban Planning (2024). Editorial on housing affordability in five Western countries.

URL: https://www.cogitatiopress.com/urbanplanning/article/view/9462