تجربه افزایش قیمت مسکن در کشور ما نشان می‌دهد برای این بازار ثبات قیمتی اتفاق می‌افتد اما بازگشت قیمت‌ها یا حداقل کاهش آن تاکنون رخ نداده است. بالا رفتن قیمت مسکن بلافاصله بعد از افزایش قیمت دلار در حالی بود که بازار مسکن بازاری متفاوت از بازارهای دیگر است و تأثیر افزایش قیمت‌ها بر عوامل تولید مسکن حداقل به یک سال زمان نیاز دارد اما از آنجا که در ایران مسکن کالایی سرمایه ای است و سوداگری در این بازار درصد قابل توجهی از معاملات را دارد منتظر تحولات بعدی نمی‌ماند و افزایش قیمت در مسکن داریم بدون این‌که انتظار کاهش قیمت را داشته باشیم.

مگر بعد از سال ۹۱ قیمت پایین آمد؟

مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه املاک در گفت‌و‌گو با «ایران» با یادآوری افزایش قیمت مسکن در سال ۹۱ گفت: سال ۹۱ نرخ دلار ۳ برابر شد مسکن هم با پیروی از دلار افزایش قیمت حدود ۴ تا ۵ برابر داشت اما با ثبات دلار و کنترل قیمت آن قیمت مسکن پایین نیامد. اکنون نیز قیمت عوامل و نهاده‌های تولید مسکن بالا رفته است اگر قیمت مصالح کاهش یافت می‌توانیم انتظار داشته باشیم که قیمت مسکن هم تحت تأثیر قرار بگیرد. در بازار مسکن ثبات قیمت مهم است اگر ثبات قیمت اتفاق بیفتد باید کلاه مان را بالا بیندازیم.خسروی ثبات قیمتی را مهمترین نیاز بازار مسکن دانست و گفت: وقتی در بازارهای موازی افزایش قیمتی رخ می‌دهد بازار مسکن هم به سرعت به آن واکنش نشان می‌دهد اما وقتی قیمت بالا رفت دیگر کاهش آن را نخواهیم داشت و تلاش‌ها باید برای ثبات بازار باشد. باید تأکید کنم وقتی قیمت مسکن افزایش یافت افت قیمت دیگر محال است.

مقاومت افزایش قیمت غیر واقعی

بسیاری از تحلیلگران بازار مسکن بر این باورند که جهش قیمت مسکن جهشی واقعی نیست و قیمت‌های کنونی عرضه مسکن تابع گزاره‌های اقتصادی نیستند با این‌که قیمت‌ها به صورتی غیر عادی رشد کرده اما بازار مسکن همیشه در برابر کاهش قیمت مقاومت می‌کند و قیمت غیرواقعی در نهایت قیمت واقعی مسکن می‌شود. همین موضوع باعث شده بازار مسکن بازار مناسبی برای سودجویی و سوداگری باشد و متقاضیان مؤثر بخاطر قیمت‌های غیرواقعی جای خود را به سودجویان می‌دهند.

مصطفی بهزادفر، استاد دانشگاه علم و صنعت در گفت‌و‌گو با «ایران» با تأکید بر این‌که کاهش قیمت دلار موجب پایین آمدن قیمت مسکن نمی‌شود گفت: موضوع مسکن در ایران مانند موضوع متعارف تولید توزیع و مصرف نیست. از ۵۰ سال پیش تاکنون جز مقطعی بسیار کوتاه در اوایل انقلاب مسکن قیمتی نزولی نداشته است. چون مسکن در ایران تابع تقاضای مؤثر نیست در صورتی که در اکثر کشورهایی که اقتصاد یکپارچه دارند تقاضای مؤثر تعیین کنند قیمت مسکن است.

او تعلق خاطر ایرانیان به ملک را عامل سرمایه ای شدن مسکن در ایران دانست و خاطرنشان کرد: از میان ۴عامل تولید یعنی کار، سرمایه، دانش فنی و زمین در ایران سرمایه عامل اصلی و اثر‌گذار در گردش مالی و اقتصاد است این سرمایه هم محصول کار مؤثر نیست بلکه محصول تولید تک محصولی نفت است. پس هر چیز سودآوری را تقویت کند عامل افزایش سرمایه می‌شود و مورد پذیرش عامه قرار می‌گیرد به این دلیل مسکن مهمترین ابزار سوداگری است.

بهزاد فر با اشاره به افزایش ۶ برابری قیمت دلار گفت: با کاهش قیمت اما دلار همچنان ۳ برابر بیشتر از قیمت گذشته قیمت دارد اما بر اساس آخرین آمار نرخ مسکن ۹۱ درصد رشد داشته یعنی حتی به ۱۰۰ درصد نرسیده است پس نباید انتظار داشته باشیم وقتی دلار ۳ برابر شده مسکن که هنوز یک برابر نشده هم قیمتش کاهش یابد.به اعتقاد بهزادفر بی‌ثباتی اقتصادی عامل اصلی است تا مردم را به سمت معامله مسکن سوق دهد چون مسکن اصلی‌ترین سرمایه ای است که بخاطر وابستگی به زمین ثبات دارد. از نظر مردم مسکن مهمترین عامل پایداری و امنیت پذیری سرمایه است.

ابزار سوداگرانه

بهزاد فر تأکید کرد که چون مسکن در ایران ابزار سوداگرانه است غیر ممکن است با کاهش قیمت‌ها قیمت مسکن هم کاهش یابد. در واقع مسکن بر اثرتورم جانبی برای مردم افزایش درآمد ایجاد می‌کند.تنها راهی که ممکن است موجب کاهش قیمت مسکن شود افزایش ساخت با قیمت مناسب است که این راهکار هم با توجه به شرایط اقتصادی کشور قابلیت اجرا ندارد. ساخت و عرضه مسکن به میزان گسترده قیمت‌ها را تعدیل می‌کند. از طرف دیگر به علت سال‌ها مهاجرت معکوس از روستا به شهر قیمت مسکن در شهرها همچنان افزایشی خواهد بود چون بر اساس مطالعات مهاجرت از روستا به شهرها تا ۲۰ سال آینده ادامه دارد.