بهشاد بهرامی: با فروکش‌کردن نوسانات بازار ارز، کشش سرمایه‌گذاران به بازار مسکن بیشتر خواهد شد؟ علی عسگری، اقتصاددان و معاون پیشین سازمان برنامه‌وبودجه و وزارت اقتصاد، در گفت‌وگو با «حمل‌ونقل» به همبستگی مثبت میان دو بازار ارز و مسکن اشاره دارد و می‌گوید: «بازار مسکن هم‌اکنون در آستانه دوره رکود قرار گرفته است. او معتقد است برای کنترل سوداگری در بازار مسکن باید از ابزارهای تجربه شده در سایر کشورها استفاده کرد. ابزاری که در سال‌های گذشته به دلایلی به مرحله اجرا نرسیده است.»

در اقتصاد شواهد زیادی در خصوص اثر بازار ارز بر بازار مسکن ذکر می‌شود شما رابطه بازار ارز و مسکن را چگونه تحلیل می‌کنید؟

اشاره کردید شواهد زیاد است و تحقیقات مختلف به نتایج متفاوتی رسیده‌اند؛ برای مثال برخی از کارشناسان اعتقاد دارند رابطه ارز و مسکن دوگانه است؛ بدین‌صورت که بازار ارز هم تأثیر منفی و هم تأثیر مثبت بر بازار مسکن می‌گذارد. از یک بعد دلار به‌عنوان رقیب مسکن، وقتی‌که برای سرمایه‌گذاران جذاب می‌شود طبیعتا اقبال به مسکن کاهش می‌یابد؛ زیرا مسکن کالایی است که تغییرات کندی دارد، بنابراین سرمایه‌گذاران در کوتاه‌مدت تمایل دارند به سمت دلار، طلا و بورس بروند.

از سوی دیگر افزایش دلار علامتی می‌دهد که ارزش ریال دارد کاهش می‌یابد، انتظارات تورمی بالاست و در چنین شرایطی بخشی از توجهات برای حفظ ارزش خرید سرمایه‌های قبلی خانوار به سمت مسکن می‌رود. از این زاویه می‌توان گفت که افزایش قیمت دلار با افزایش قیمت مسکن همبستگی مثبتی دارد. نکته دیگر اثر افزایش قیمت دلار بر نهاده‌های تولید ساختمانی است. به هر ترتیب نهاده‌های تولید مسکن مثل مصالح فلزی و اقلام وارداتی متأثر از نرخ دلار هستند. کاهش یا افزایش هزینه از این محل نیز بر قیمت مسکن ارتباط مستقیم دارد. البته تحقیقات دیگری هم وجود دارد که هم‌راستا با پژوهش‌ها است.

این تحقیقات که بر اساس مطالعه رفتار گذشته بازار مسکن در شوک‌های ارزی استوار است تأکید دارد رابطه ارز و مسکن به این نحو است که در کوتاه‌مدت که سرعت افزایش نرخ دلار زیاد است مسکن قدرت آنکه پابه‌پای این بازار جلو برود ندارد ولی در طولانی‌مدت به‌تدریج این عقب‌ماندگی و شکاف جبران می‌شود.

پیش‌بینی شما از وضعیت بازار چیست، فکر می‌کنید با توجه به ثباتی که در بازار ارز به وجود آمده است قیمت‌ها در بازار مسکن فروکش می‌کند یا مسیر بازار مسکن متفاوت از ارز خواهد بود و قیمت‌ها به رشد ادامه خواهند داد تا متناسب با تغییرات نرخ ارز شوند؟

من فکر می‌کنم اگر قیمت‌ها در بازار ارز هم فروکش نمی‌کرد بازار مسکن کم‌کم از اواخر پاییز وارد رکود معاملاتی می‌شد.

چرا این‌طور فکر می‌کنید؟

چند دلیل دارد؛ آخرین آماری که از سوی وزارت راه‌وشهرسازی و بانک مرکزی منتشر شده را مرور کنید. متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده در مهرماه سال امسال، هشت میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بوده است؛ رقم اعلام‌شده ۸۳ درصد از رقم برآورد شده در ماه مشابه سال قبل بیشتر است؛ یعنی تورم نقطه‌ای در تهران حدود ۸۳ درصد است. البته بهتر می‌دانید وقتی رقم میانگین اعلام می‌شود یعنی در برخی مناطق رشد قیمت‌ها بیشتر بوده و در برخی مناطق کمتر. برای مثال در همین ماه مهر رشد قیمت در منطقه ۵ ‌در مقایسه با ماه مشابه سال قبل بیش از ۱۰۰ درصد بوده است. بنابراین تورم قیمت ملکی به آستانه نهایی نزدیک شده است.

اما افزایش قیمت ارز ۲۰۰ درصد بالا رفته، بنابراین شکاف به وجود آمده میان قیمت مسکن و نرخ ارز پر نشده است؟

توجه شما را به دو نکته جلب می‌کنم، ابتدا به آمار معاملات در مهرماه که از سوی دو نهاد رسمی منتشر شده است. این گزارش نشان می‌دهد تعداد معاملات واحدهای مسکونی آپارتمانی شهر تهران در مهرماه سال ۱۳۹۷ به ۹‌هزار و ۵۶۱ واحد رسیده است که نسبت به ماه قبل کاهش ۳/۹ درصدی و نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش ۶/۳۲‌درصدی داشته است. پس در معاملات شاهد افت هستیم و این روند علامتی است که می‌تواند شروع رکود را خبر دهد. نکته دوم به وضعیت کلان بازمی‌گردد؛ توجه کنید که برخی از شوک ارزی ناشی از کاهش درآمدهای نفتی و شوک ناشی از تحریم است. وقتی شوک درآمدی ناشی از کاهش فروش نفتی رخ دهد قدرت مداخله دولت در بخش قابل تجارت اقتصاد تضعیف می‌شود.

تضعیف قدرت مداخله دولت به دلیل کاهش دلارهای نفتی از شدت بیماری هلندی که در اقتصادهای متکی به نفت رخ می‌دهد می‌کاهد؛ بنابراین دولت دیگر نمی‌تواند با اهرم واردات قیمت بخش‌های مبادله پذیر را کنترل کند و شوک به بخش‌های غیرقابل تجارت منتقل شود. در این حالت بازدهی بازارهای قابل‌مبادله از بخش غیرقابل تجارت به نسبت بیشتر می‌شود و اقبال به این بازارها بیش از بازارهای مثل مسکن است که قابلیت تجارت ندارند.

شما وقتی از رکود صحبت می‌کنید منظورتان رکود معاملاتی است یا کاهش قیمت را مدنظر دارید؟

در ابتدا رکود در بخش معاملات رخ می‌دهد و سرعت افت حجم معاملات در بازار مسکن بیشتر می‌شود در ادامه ممکن است در برخی بخش‌ها با قیمت‌شکنی همراه شود.

در چه بخش‌هایی؟

در بخش‌هایی که سازندگان قصد فروش دارند که در اصطلاح بسازوبفروش شناخته می‌شوند شانس قیمت‌شکنی بالا است چون این دسته به دنبال آن هستند که سرمایه خود را آزاد کنند به همین دلیل تخفیف خواهند داد اما در بخش سرمایه‌گذاری احتمال تخفیف کمتر است و این بخش امکان دارد به امید افزایش قیمت یا فعلا دست نگه دارد و واحد خود را عرضه نکند یا تخفیف ندهد و با قیمت‌های اسمی ثبت‌شده در بازار حضور داشته باشد. درمجموع من فکر می‌کنم در ادامه سال اتفاق خارق‌العاده‌ای در بازار مسکن رخ نخواهد داد و بازار به همین شکل سال را به پایان ببرد.

اگر قرار باشد توصیه‌ای به متقاضیان مسکن بکنید چه خواهید گفت؟

دو اصل کلی برای سرمایه‌گذاری وجود دارد در بهترین زمان خرید، ابتدای دوران رونق است و بهترین زمان فروش انتهای آن و نکته دیگر آنکه هیچ سرمایه‌گذاری تمام تخم‌مرغ‌های خود را در یک سبد نمی‌گذارد. بر اساس این دو اصل می‌توان بگوییم بهترین زمان برای خرید ملک در آغاز دوران رونق است و بهترین زمان برای خروج یا فروش نیز پایان دوره رونق است. درواقع پیش از آنکه بازار وارد رکود شود، بهتر است افرادی که به‌قصد سرمایه‌گذاری وارد شده‌اند، املاک خود را به فروش برسانند.

دیگر اینکه به‌هیچ‌وجه نباید تمام سرمایه را در بازار ملک سرمایه‌گذاری کرد زیرا ملک یک دارایی است که هم دیر نقد می‌شود و هم قابلیت انتقال ندارد.

برخی اقتصاددانان می‌گویند بازار مسکن تهران طلایه‌دار است و بازارهای سایر استان‌ها پیرو. با این حساب چه تحلیلی از مسکن سایر استان‌ها دارید؟

این درست است که یک وقفه‌ای بین اتفاقات مسکن تهران و سایر شهرستان‌های کشور وجود دارد؛ اما وقتی تهران وارد دوره رکودی می‌شود، سایر شهرها وارد چنین وضعیتی می‌شوند. اما برخی مطالعات نشان می‌دهد در شرایط رکود در تهران سایر شهرستان‌ها در دوره رونق هستند؛ مانند سال ۱۳۹۲، بازار مسکن تهران از خرداد به این‌طرف وارد دوره رکود شد؛ اما در مورد اصفهان شاهد بودیم که تا اواخر سال ۹۲ رونق بازار مسکن در این استان ادامه داشت. اما سرمایه‌گذاران در سایر شهرها نیز به تهران توجه دارند درواقع تهران پیش‌نگر است وقتی تهران وارد رکود می‌شود سایر سرمایه‌گذاران در دیگر شهرها نیز متوجه می‌شوند در محل موردنظر آنها نیز رکود اتفاق خواهد افتاد؛ بنابراین تهران به رفتار سایر شهرها جهت می‌دهد.

شما به وضعیت معاملات در تهران اشاره کردید؛ در سایر کشور فکر می‌کنیم بازار کجا قرار گرفته است؟

از نیمه دوم ۱۳۹۲ تا اوایل ۱۳۹۵ شرایط رکودی بر بازار مسکن تهران حاکم بود؛ در سال ۱۳۹۵ گذار به سمت رونق بود و بازار مسکن شروع به حرکت کرد. در ادامه این روند در سال‌های ۹۶ و اوایل ۹۷ بازار مسکن وضعیت مناسبی را تجربه کرد و رشد بسیار سریعی را در شهر تهران پشت سر گذاشت. اشاره کردم من اعتقاد دارم بازار در ابتدای رکود قرار دارد و به‌زودی این پدیده در سایر شهرهای کشور نیز به‌مرور مشاهده خواهد شد؛ یعنی بازار مسکن از این به بعد متوقف‌شده و دیگر رشدی نخواهد داشت.

البته برخی هم هستند که اعتقاد دارند رشد قیمت‌ها همچنان شدید خواهد بود و قیمت مسکن افزایش خواهد داشت اما سؤال این است که اگر قرار باشد قیمت میانگین با همین سرعت پیش رود و در تهران دورقمی شود چه کسی می‌تواند معامله کند؛ بنابراین بازار اصلاح قیمتی را تجربه خواهد کرد. حال در شهرهای دیگر ممکن است این روند کمی با تأخیر انجام شود؛ اما من اعتقاد دارم هر چه به سمت جلو می‌رویم، از سرعت افزایش قیمت‌ها کاسته می‌شود. امسال هر چه به سمت پایان سال حرکت می‌کنیم، انرژی بازار افت می‌کند، البته این به معنای کاهش قیمت‌ها نیست، بلکه تنها خریدوفروش‌ها از رونق می‌افتد. به همین دلیل کسانی که اکنون وارد بازار مسکن می‌شوند، نباید انتظار سود آن‌چنانی داشته باشند.

در کشور، دو نوع تقاضای «مصرفی» و «سرمایه‌ای» نسبت به مسکن وجود دارد؛ این در حالی است که در کشورهای توسعه‌یافته، افراد به خرید مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای علاقه‌ای نشان نمی‌دهند و دلیل این موضوع نیز سرمایه‌ای‌نبودن مسکن در اقتصاد چنین کشورهایی است. چه ابزاری وجود دارد که خاصیت سرمایه‌ای از بازار مسکن را دور می‌کند؟

مالیات.

منظورتان مالیات بر عایدی سرمایه است؟

بله؛ مالیات عایدی سرمایه (CGT) یکی از پایه‌های مالیاتی است که در بسیاری از کشورهای با سیستم مالیاتی پیشرفته اجرا می‌شود و روی سود ناشی از رشد قیمت‌ها در بازارهای مالی و دارایی مالیات گرفته می‌شود. اعمال این مالیات باعث می‌شود فعالیت‌های سفته‌بازی و خریدوفروش در بازارها جذابیت کمتری نسبت به حالت برقرارنبودن این مالیات‌ها داشته باشند و نقدینگی کمتری جذب این فعالیت‌ها شود که نتیجه آن کاهش نوسانات بی‌مورد است که باعث دورشدن قیمت از قیمت تعادلی می‌شود.

این نوع مالیات یکی از مالیات‌های مدرن در دنیا است؛ و اشاره کردم یک ابزار دقیق برای کنترل سوداگری است اجرای آن به‌این شکل است که اگر کسی خانه‌ای را خریدوفروش کند و از این بابت درآمد را به دست آورد و این درآمد بیش‌ازحد معمول و نرخ تورم باشد، باید مالیات آن را پرداخت کند. البته معمولا برای افراد عادی که قصد کسب درآمد از خریدوفروش خانه ندارند و می‌خواهند تنها خانه‌دار شوند معافیت در نظر گرفته می‌شود. اما با تعدیل تورم اگر درآمدی بالایی کسب شود بخش زیادی از آن از سوی دولت به‌عنوان مالیات اخذ می‌شود.

شما سال‌ها رئیس سازمان امور مالیاتی بودید در این زمینه چه قدمی برداشتید؟

در لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم این موضوع قید شده بود اما ارائه این لایحه هم‌زمان با تغییر دولت شد و به دلیل مخالفت وزیر وقت اقتصاد بخش مالیات بر عایدی سرمایه از لایحه حذف شد.

چرا؟ و منظورتان از وزیر وقت آقای طیب‌نیا است؟

بله؛ آقای طیب‌نیا مخالف بودند. البته باید تأکید کنم ایشان هم به مباحث مالیاتی احاطه داشتند و هم دغدغه این بخش را داشتند اما نسبت به تکمیل یک‌باره حلقه‌های مالیاتی ملاحظات سیاسی داشتند و نگران بودند اجرای یک‌باره آن با مقاومت روبه‌رو شود و براثر آن کل لایحه به مشکل بخورد. بنابراین قرار بر این شد که لایحه مالیات عایدی بر سرمایه جداگانه تقدیم مجلس شود.

اما در عمل اتفاقی رخ نداد؟

بله؛ چون برای اجرای این قانون نیاز به زیرساخت‌های اطلاعاتی است که تاکنون فراهم نشده است.

چرا؟

طبق قانون، وزارت راه‌وشهرسازی مسئول ایجاد پایگاه بود اما در عمل اقدام به این کار نکرد.

به چه دلیلی؟

وزیر وقت راه‌وشهرسازی اعتقادی به اجرای این نوع مالیات نداشت و معتقد بود به زیان سرمایه‌گذاری است.

اما کد رهگیری که وجود داشت؟

این طرح را هم آقای نعمت‌زاده لغو کرد و اختیاری کرد. نکته دیگر آنکه باید پایگاه مستند باشد که ارزش معاملات را دقیق ثبت و ضبط کند در بنگاه‌ها امکان دارد ارزش واقعی دور زده شود. در حالی باید به بخش مسکن توجه شود با این هدف که از مصرف‌کنندگان حمایت شود و از طریق اخذ مالیات از سرمایه‌گذاران این بخش به کسانی که فاقد سرپناه هستند کمک شود. توجه داشته باشید سهم مسکن از هزینه خانوار ایرانی ۳۵ درصد، سهم املاک از ثروت خانوار ۸۰ درصد، سهم بخش ساختمان از اشتغال در کشور ۱۴ درصد و سهم بخش خصوصی در سرمایه‌گذاری مسکن چیزی در حدود ۹۸ درصد و درنهایت ارزش مسکن موجود کشور حدود ۱۰ هزار تریلیون تومان است؛ به همین دلیل، توجه به این بخش از اقتصاد کشور اهمیت بسزایی دارد. ارزش خانه‌های خالی در شهر تهران چندین هزار میلیارد تومان است. بدون داشتن اطلاعات دقیق و اخذ مالیات نمی‌شود این بازار را از سفته‌بازی مصون کرد و فقط به آن خاصیت مصرفی داد.