یکبار دیگر انتهای دوره رکود مسکن همزمان شد با دوره رشد حبابی نرخ دلار. دقت کنیم که علائم خروج مسکن از رکود و رشد قیمت ها قبل از جهش عجیب و غریب دلار، قابل مشاهده بود،بنابراین رشد قیمت دلار عامل این موضوع نبود، اما قطعا تاثیرات قابل توجهی نیز بر آن گذاشت، تاثیراتی پیچیده که تحلیلگران مختلف، از زوایای گوناگون این موضوع را مورد بررسی قرار داده اند،اما در این بین یک نکته حائز اهمیت است و آن لزوم تحلیل بازار مسکن و بازار ساخت و ساز با در نظر گرفتن بازار ارز است. نرخ ارز و شرایط بازار ارز شاید بیش از هر زمان دیگری به عنوان یکی از ارکان تحلیل بازار مسکن مطرح است.

پس از شروع دوره رونق مسکن از اوایل سال ۱۳۹۶ ، با آغاز رشد و سپس جهش نرخ دلار، رشد قیمت مسکن فراتر از آن چیزی شد که انتظار می رفت، همین گره خوردگی رشد قیمت مسکن و ارز در این مقطع خاص است که باعث شده بسیاری از تحلیلگران پیش بینی کنند که با کاهش شدید نرخ ارز و بازگشت آن از مدار ۱۹ هزار به سطح ۱۰ هزار تومان، قسمتی از رشد حبابی قیمت مسکن تخلیه خواهد شد و شاید بتوان انتظار کاهش ۲۰ درصدی در قیمت ها را داشت.

ممکن است برخی بیان کنند که سال هاست قیمت مسکن رشدی نداشته و از تورم عقب مانده بود و در کنار آن طی چند ماه اخیر جهش ارزی شدیدی رخ داد بنابراین چنین رشد قیمتی حق زمین و مسکن بود، چنین مدل تحلیل منطقی هر چند جذاب بوده و در بسیاری موارد می توان روی خروجی های آن حساب باز کرد، اما در عالم واقع که ارزش هر چیزی در نهایت ماهیت نسبی دارد و هیچ فرمول و معادله قطعی برای آن وجود ندارد، باید علاوه بر منطق به واقعیات میدانی نیز توجه کرد. سقوط ادامه دار حجم معاملات مسکن به نرخ هایی پایین تر از ماه های مشابه در دوران اوج رکود مسکن، نشان دهنده رشد بیش از حد قیمت مسکن است. حداقل از نگاه خریداران بالقوه و بر مبنای توان مالی یا دیدگاه اقتصادی آنها یا هر دو این موارد، امکان ورود به حوزه مسکن وجود ندارد. هر دو حالت معنی یکسانی دارد، قیمت ها بیش از حد رشد کرده است. شدت فوقالعاده و کم سابقه رکود در بخش مسکن، سرعت گرفتن انباشت ریسک های سیاسی و اقتصادی و اجتماعی و نبود چشم اندازی برای کاهش این ریس کهای انباشته (و افزایش میل به خروج سرمایه توسط اشخاص ریسک گریز که خود یکی از عوامل تشدید جهش نرخ ارز بود)در این مقطع زمانی باعث افزایش ترس و لذا احتیاط بیشتر سرمایه گذاران شده است، همچنین کوتاه مدت بودن دوره رونق از جمله عواملی است که باعث عدم رونق در حوزه ساخت وساز شده است،عملا کوتاه بودن دوره رونق باعث شد بسیاری از واحدهای مسکونی متعلق به سازندگان و سرمایه گذاران حوزه مسکن فروش نرود بنابراین تامین مالی کافی برای ورود به یک دوره جدید ساخت و ساز فراهم نشود. در واقع علت اینکه هر بار در انتهای دوره رونق مسکن، آغاز دوره رونق ساخت و ساز است، نه بر مبنای تحلیل ها و پیش بینی های دقیق اقتصادی فعالان این حوزه، که بیشتر بر مبنای اثرات دوره رونق بر آزاد شدن منابع آنان استوار است. به این ترتیب در انتهای دوره رونق،ساخت و سازها شروع شده و تا میانه دوره رکود به اتمام رسیده و پس از آن یکی دو سال واحدهای ساخته شده راکد و چشم انتظار خریداران باقی می ماند؛ یک مدل سرمایه گذاری نامناسب اما جاری در سطح کل کشور و با قدمتی چند ده ساله.

در این دوره زمانی خاص تلاطم بازار ارز و طلا باعث شده از یک طرف احتمالا تعدادی از فعالان بازار ساخت و ساز سرمایه های خود را تبدیل به دلار،یورو و طلا کرده باشند، از طرف دیگر جهش ارزی و متعاقب آن رشد قیمت نهاده های بخش مسکن، از جمله، آهن و میلگرد و… عملا باعث کاهش توان مالی سازندگان در ساخت واحدهای جدید شده است، در ادامه نیز آغاز فرآیند کاهش نرخ ارز طی هفته های اخیر و اثر آن بر کاهش مجدد قیمت مواد و مصالح و تطبیق خود با دلار ۱۰ هزارتومانی باعث شده جو تردید بر سازندگان سایه افکند و احتمالاً معدود سازندگانی که منابع مالی و آمادگی روانی برای حضور و سرمایه گذاری مجدد در این حوزه را دارند، منتظر ثبات قیمت ها در وهله اول در بخش مصالح و در وهله بعد در بخش مسکن بمانند به ویژه اینکه اگر پیش بینی ها درست باشد و قیمت مسکن به پیروی از قیمت ارز کاهش یابد، قیمت زمین نیز که مهم ترین نهاده تولید مسکن بوده و بهای آن متناسب با نرخ مسکن (و نه نرخ ارز) تغییر می کند، ممکن است کاهش پیدا کند؛ به ویژه آنکه به این نکته توجه کنیم که بر مبنای نظر خبرگان حوزه ساختمان، قیمت زمین حتی پیش از رشد قیمت ها حباب داشته و این رشد انفجاری باعث تشدید حباب مزبور شده است.

و در نهایت نباید تجربه دردناک رکود قبلی را فراموش کنیم. در اقتصاد رفتاری مقوله تعمیم گذشته (مشخصاً گذشته نزدیک) به آینده و تصمیم گیری بر مبنای آن همیشه عاملی بوده برای تصمیمات اشتباه مالی و اقتصادی، در این دوره نیز فارغ از درست یا غلط بودن این استراتژی، به نظر می رسد دوره قبلی رکود، بسیاری از فعالان حوزه ساخت و ساز را واداشته تا دست به عصاتر حرکت کنند و حتی اگر منابعی دارند، بلافاصله آن را درگیر این حوزه نکنند. البته این تحلیل خوش بینانه است و سناریوی بدبینانه که در برخی موارد نیز اتفاق افتاده، خروج همیشگی از بخش مسکن به واسطه ورشکستگی یا عدم تمایل به پذیرش مجدد ریسک های مرتبط با ساخت و ساز
است.

با توجه به رشد قابل توجه هزینه ساخت واحدهای مسکونی و در کنار آن عدم تقویت توان مالی طبقات متوسط و پایین جامعه برای مواجهه با این موضوع (به نظر می رسد یکی از دلایل تعلل سرمایه گذاران، آگاهی آنان از تضعیف بیش از حد اقشار جامعه و از دست رفتن توان خرید مسکن برای سا لهای متمادی است)، قسمت پایانی این یادداشت را به ارائه برخی پیشنهادها (مرتبط با کاهش هزین ههای ساخت و نگهداری واحدهای مسکونی) به دولت و نهادهای مسوول اختصاص می دهیم. با وجود آنکه بخش مسکن یکی از قدیمی ترین بخش های اقتصادی جوامع مختلف است که همواره تحت سیطره بخش خصوصی بوده و بخش دولتی نیز ورود چندانی به آن نداشته است، نباید فراموش کرد یک حوزه کسب و کاری و اقتصادی نظیر مسکن نیز در برخی بخش های خود تا حدی با شکست بازار مواجه است و برخی فعالیت های بنیادی در این بخش توجیه اقتصادی مناسب جهت جذب مستقیم بخش خصوصی را ندارد؛ نقاطی که دولت ها می توانند ورود کنند و با ارائه خدمات باعث بهبود بعد اقتصادی آن شوند: از جمله مقوله بهره وری و لزوم تقویت آن.

امروز بهره وری نه تنها در ایران که حتی در جوامع توسعه یافته یکی از نقاط ضعف عمده حوزه مسکن است. بر اساس گزارش های موسسه مک کنزی، رشد بهره وری در بخش ساخت مسکن یک چهارم بخش صنعت بوده است. در کشورهای صنعتی، وضعیت وخیم تر است. در فرانسه و ایتالیا، بهره وری در بخش مسکن به یک ششم کاهش یافته و در آلمان و ژاپن رشدی نداشته است. در آمریکا نیز بهره وری نسبت به دهه ۱۹۶۰ نصف شده است. در پاسخ به این وضعیت طی چند سال اخیر مقوله تولید ناب ( lean production ) از بخش صنعت به حوزه مسکن ورود کرده و با تمرکز بر سه هدف: افزایش طول عمر و کاهش استهلاک واحدهای مسکونی، کاهش هزینه ساخت و کاهش زمان ساخت مورد توجه دولت ها و شرکت های بزرگ پیمانکاری قرار گرفته است. در این راستا پیشنهاد می شود دولت از طریق ایجاد نظام ثبت و انتقال تجارب در حوزه مسکن همراه با ساز و کارهای تشویقی مرتبط، تامین مالی نهادهای غیرانتفاعی تحقیقاتی حوزه فرآیندها و فناوری های ساخت (افزایش رایگان دانش/آگاهی فعالان این بخش) به افزایش بهره وری در بخش مسکن کم ک کند. بحث ایجاد زیرساخت های آموزشی برای انتقال دانش و تجربه و مهم تر از آن انتقال فناوری های جدید ساخت مصالح و همچنین فناوری های ساخت مسکن، حوزه هایی است که نیاز کل پیمانکاران و فعالان بخش مسکن بوده و موضوعی نیست که بتوان انتظار داشت این اشخاص به صورت پراکنده و غیرمتمرکز در تحقق آن موفق باشند.